2024-02-15-仲量联行-阳和启蛰_向光笃行-2024年中国物流地产市场趋势及展望报告_30页_7mb

中国物流地产市场近期趋势及展望总结

核心内容

2023年，中国物流地产市场在承压中实现波动复苏，市场需求呈现结构性变化，未来市场将渐进恢复，但局部市场表现将更趋分化。经济新业态和新动能将为物流地产市场带来结构性机会，政策导向和产业发展对物流地产需求的影响面也将加深。

主要观点

• 市场整体趋势：2023年物流仓储市场承压复苏，空置率和租金均出现不同程度的波动。三分之一城市的租金同比上涨或持平，而部分城市的空置率上升。2024年，全国物流地产市场供需将逐步改善，空置率和租金有望回升。

• 需求结构变化：

  • 传统租赁需求（如电商、制造业）保持稳定或增长。
  • 新兴电商（如跨境电商、短视频与直播电商）推动仓储需求结构转型，成为市场的重要驱动力。
  • 新兴行业如生物医药、新能源等对局部市场产生显著影响。

• 供应情况：

  • 2023年全国新增供应1179万平方米，同比增长22%。其中，长三角、京津冀和华南五市新增供应增长显著，成渝地区则略有下降。
  • 2024年新增供应预计下降至944万平方米，未来两年将进一步减少。

• 区域市场表现：

  • 华东地区：需求多元化，跨境电商和新能源产业带动需求增长，但供应集中导致部分子市场空置率上升，租金呈现分化趋势。
  • 华北地区：北京外溢需求带动津冀地区市场发展，廊坊成为承接外溢的主要城市，租金显著下降。
  • 华南地区：跨境电商成为主要驱动力，推动市场空置率下降，租金稳步修复。
  • 华西地区：成都、西安进入存量市场，空置率下降；重庆因新能源产业带动仓储需求增长。

关键信息

1.1 近期趋势回顾

• 空置率：全国24个主要城市空置率同比上升，部分城市如昆山、苏州、太仓等空置率显著上升。
• 租金：三分之一城市租金同比上涨或持平，部分城市如上海、杭州等租金小幅上升。
• 需求来源：
  • 传统电商和制造业租赁需求保持平稳。
  • 硬折扣食品商店在西部市场扩张迅猛。
  • 跨境电商在华南五市贡献超250万平方米租赁成交。
  • 医药企业及新能源产业在京津冀、成渝市场表现亮眼。

1.2 未来展望

• 经济基本面：经济复苏带动消费回暖，政府政策持续出台，改善居民收入预期。
• 新业态影响：短视频与直播电商、跨境电商等新业态推动物流仓储需求结构转型。
• 政策导向：多地政府推进“工业立市”，增加工业用地供给，压缩物流仓储用地供应。
• 投资市场：物流地产投资市场信心恢复，成熟资产估值有望回归合理，开发型项目获得关注。

2.1 华东市场亮点

• 长三角地区2023年新增供应达474万平方米，同比增长39%。
• 廊坊承接北京外溢需求，全年净吸纳量达81.8万平方米，空置率下降。
• 电商、新能源、制造业需求推动市场多元化发展。

2.2 华东市场展望

• 2024年新增供应预计下降13%，市场逐步进入去化阶段。
• 租金预计保持稳定或小幅增长，部分城市如太仓、杭州有望改善租金表现。
• 华东市场整体表现出较强的韧性，吸引投资者关注。

3.1 华北市场亮点

• 北京物流市场净吸纳量达45万平方米，空置率保持健康水平。
• 廊坊因以价换量策略，租金下降显著，净吸纳量达历史峰值。
• 天津市场因体量大，租金下降幅度相对有限。

3.2 华北市场展望

• 2024至2025年新增供应预计达469万平方米，市场活力提升。
• 北京外溢需求将持续推动津冀市场发展，租金仍有下行压力。
• 长期来看，物流地产投资价值提升，市场信心增强。

4.1 华南市场亮点

• 华南五市非保税物流市场2023年净吸纳量达235万平方米，创历史新高。
• 跨境电商推动市场去化，惠州成为重点增长区域。
• 存量物业通过灵活租赁策略保持出租率。

4.2 华南市场展望

• 跨境电商持续增长，推动华南市场租金修复。
• 2024年新增供应预计超百万平方米，空置率有望降至个位数。
• 实体零售和新兴电商共同推动市场回暖。

5.1 华西市场亮点

• 成都、西安空置率下降，重庆因新能源产业带动需求增长。
• 新能源汽车产业推动上下游仓储需求，尤其是上游零部件制造商和中游Tier1企业。
• 硬折扣食品商店扩张迅猛，成为高标仓需求黑马。

5.2 华西市场展望

• 西部城市进入存量市场，供需趋于平衡。
• 成都和西安高标仓空置率预计分别降至4.1%和5.0%。
• 重庆新能源汽车出口增长，带动工业品第三方物流发展。

总结

2024年，中国物流地产市场将逐步走出调整期，供需关系趋于均衡，空置率和租金有望改善。各区域市场表现分化，但整体趋势向好。传统与新兴需求并存，政策支持和产业转型推动市场发展。投资者信心增强，市场流动性提升，物流地产投资进入新阶段。