深度报告-20210525-并购优塾-龙湖集团VS华润置地VS新城_2021年5月跟踪_综合开发商深度梳理_23页_1mb

龙湖集团VS华润置地VS新城控股综合开发商深度梳理总结

核心内容概览

本报告聚焦于三家以“住宅+商业”双轮驱动模式运营的开发商：龙湖集团、华润置地和新城控股，分析其2020年及2021-2023年机构一致预期的经营数据、收入结构、利润趋势以及战略布局。

主要观点

• 行业背景：随着国内住宅市场增速放缓，房企纷纷转向多元化发展，商业地产成为重点布局方向。
• 外资投资增长：2017-2019年，外资在商业地产大宗交易中占比显著上升，尤其集中在一线城市。
• 双轮驱动模式：华润置地、龙湖集团、新城控股均采用“住宅+商业”模式，通过商业地产降低拿地与融资成本，提升长期回报。

关键信息

一、2020年经营数据对比

二、收入结构分析

• 华润置地：

  • 物业开发占比 87%，物业投资及管理 7%，建筑、装修服务 5%。
  • 产品线包括万象城、万象汇/五彩城、万象天地、1234space。
  • 2020年收入增长主要得益于结算面积提升。

• 龙湖集团：

  • 物业开发占比 93%，物业投资及管理 7%。
  • 产品线包括天街、星悦荟、家悦荟、新壹城。
  • 投资力度自2017年起逐年下降，拿地节奏趋于保守。

• 新城控股：

  • 住宅销售占比 55%，综合体销售 40%，物业出租 4%。
  • 产品线包括吾悦国际广场、吾悦广场、吾悦生活广场。
  • 拿地较为积极，主要采用勾地模式。

三、增长趋势与驱动因素

1）收入增长

• 新城控股 > 龙湖集团 > 华润置地：新城控股拿地积极，龙湖集团投资节奏放缓，华润置地依赖结算面积增长。
• 投销比：新城控股 > 龙湖集团 > 华润置地，反映其拿地与销售之间的匹配度。

2）归母净利润增长

• 利润增速普遍低于收入增速：主要受毛利率下降、土地增值税增加、存货跌价准备等因素影响。
• 新城控股波动最大：2019年中报因新开盘项目增加、广告费用上升，利润出现负增长。
• 龙湖集团相对平稳：2020年上半年因投资物业公允价值减少导致利润增速下降，但剔除影响后核心利润增长显著。
• 华润置地波动明显：受投资性物业公允价值变动影响，核心净利率相对稳定。

四、盈利能力分析

• 净利率趋势：三家公司净利率整体小幅下滑，主要受毛利率影响。
• 毛利率对比：
  • 华润置地：综合毛利率 30.9%，高端住宅项目毛利率较高。
  • 龙湖集团：综合毛利率 29.3%，连续两年下滑。
  • 新城控股：综合毛利率 23.5%，受高价地项目结算和综合体销售占比下降影响。
• 公允价值变动损益：
  • 华润置地：主要布局一二线城市，商业地产位于市中心核心地段，公允价值变动损益占比高。
  • 龙湖集团：与华润类似，但公允价值变动影响相对较小。
  • 新城控股：以三四线城市为主，公允价值变动损益占比相对较低。

五、费用率与利润构成

• 华润置地：
  • 2020年净利率 19%，核心净利率 14%。
  • 净利率波动主要受公允价值变动影响，上半年占比高。
• 龙湖集团：
  • 2020年净利率 15.6%，同比下降两个百分点。
  • 期间费用率波动与收入季节分布相关。
• 新城控股：
  • 2020年净利率 11.32%，同比下降4.2个百分点。
  • 管理费用率上升主要因经营规模扩大。

六、战略布局与未来展望

• 华润置地：以高端住宅和商业地产为核心，重视品牌溢价和核心地段布局。
• 龙湖集团：通过“天街”等产品线，打造多元化商业生态，投资节奏趋于稳健。
• 新城控股：以综合体为主，拿地积极，注重区域市场拓展。

总结

三家开发商均采用“住宅+商业”双轮驱动模式，但在具体策略、收入结构、盈利能力及费用管理方面各有侧重。华润置地凭借高端住宅与核心地段商业地产，保持较高的毛利率与净利率；龙湖集团以稳健的投资策略和多元化产品线，实现持续增长；新城控股则以积极的拿地策略和区域市场拓展，推动销售额增长，但面临毛利率下降与利润增速放缓的挑战。整体来看，行业面临限价政策与高价地项目结转带来的利润压力，但随着市场调整，未来毛利率有望逐步回升。