2022-08-15-国家金融与发展实验室-稳妥处置_集体停贷_事件至关重要——2022Q2房地产金融_28页_1mb

报告摘要

NIFD季报总结

核心内容

《NIFD季报》聚焦2022年上半年中国房地产市场的政策、运行及金融形势，分析了房地产市场面临的挑战与应对措施，同时提出了风险提示。

主要观点

1. 房地产市场政策形势

中央及部委层面：
- 坚持“房住不炒”总基调，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，探索新的发展模式，支持房企和居民合理融资需求。
- 推动LPR下行，加大对居民刚性、改善性住房需求的金融支持。
- 推进房企债务风险的防范化解，鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款业务，支持优质房企兼并收购困难房企项目。
- 压实地方政府责任，推动“保交楼、稳民生”。
- 加大对保障性租赁住房发展的支持力度，明确相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
地方政府层面：
- 在“因城施策”原则下，从供需两侧密集出台“救市”政策。
- 需求端：放松限购、限贷，重启棚改货币化安置，发放购房补贴，下调首付比例和贷款利率。
- 供给端：稳定供地节奏，放宽土地出让要求，允许延期缴纳土地出让价款和税费，放松限售要求，设立房地产纾困基金。

2. 房地产市场运行

房价走势：
- 2022年上半年，70城新建商品住宅销售价格同比下降0.75%，二手住宅销售价格同比下降1.52%。
- 70城房价环比下跌态势已持续10个月，但跌幅明显小于历史最深跌幅。
- 一线城市房价略有上涨，二线城市房价略有下降，三线城市房价持续下跌。
销售规模：
- 2022年上半年住房销售面积为5.81亿平方米，同比下降26.6%。
- 住房销售额为5.77万亿元，同比下降31.80%。
有效供给：
- 住宅新开工面积同比下降35.4%，竣工面积同比下降20.6%，有效供给大幅下降。
库存去化周期：
- 房地产库存去化周期自5月份后开始缩短，2022年6月末为24.8个月。
- 三线城市库存去化周期仍高达48.9个月，压力较大。
住房租赁市场：
- 住房租赁市场表现相对平稳，租金水平小幅波动。
- 租金资本化率总体保持稳定，一线和二线热点城市略有上升，三线城市略有下降。
土地交易市场：
- 土地成交金额同比下降58.08%，土地交易市场持续低迷。
- 国有房企和地方城投公司成为拿地主力军，民营房企拿地意愿和能力较低。

3. 个人住房金融形势

个人住房贷款余额：
- 截至2022年第二季度末，个人住房贷款余额为38.86万亿元，同比增速持续下降。
- 2022年上半年居民新增中长期贷款月度平均增量为2600亿元，同比下降54.52%。
首套房贷利率：
- 多个城市的首套房贷利率已下调至差别化住房信贷利率的下限（4.25%）。
- 个人住房贷款平均利率自2021年10月以来持续下行，放款周期大幅缩短。
贷款风险：
- 由于较高的首付比例和较低的LTV，新增个人住房贷款抵押物保障程度较高，总体风险可控。
- 部分区域房价下跌，导致部分购房者住房成为“负资产”，风险需引起警惕。

4. 房地产开发企业融资形势

房地产开发贷款：
- 房地产开发贷款余额同比下降0.2%，连续两个季度为负。
- 占全部信贷余额比例下降至6.05%。
房地产信托：
- 房地产信托余额同比下降27.71%，占资金信托余额的比重进一步下降至10.64%。
- 融资成本略升，但整体仍处于较高水平。
信用债发行：
- 房企境内信用债发行规模同比下降，存量规模小幅压缩。
- 境外信用债发行规模同比下降，存量规模也出现一定程度的压缩。
- 债券违约事件持续发生，部分房企债务违约规模超过1169亿元。
财务困难房企债务情况：
- 恒大、融创等29家样本房企表内债务合计达7.43万亿元，其中预收账款、有息债务、各类应付款占比较大。
- 借新还旧难以持续，部分房企融资困难加剧。

5. 风险提示

购房者集体停贷事件：
- 房企违约、停工等问题进一步发酵，引发购房者集体停贷，成为影响市场走势的重要因素。
- 需要稳妥处理“集体停贷”事件，推进“保交楼”工作，避免地产行业进入“停滞”状态。
滞胀风险：
- 供给冲击导致库存去化周期缩短，一线和二线热点城市面临房价再次上涨压力。
- 中国地产行业可能进入“滞胀”时代。

关键信息

政策支持：中央及地方政府出台多项政策，支持房企和居民合理融资需求，稳定市场预期。
销售低迷：住房销售面积和销售额大幅下降，影响房企投资意愿和市场有效供给。
库存压力：三线城市库存去化周期较长，仍面临较大去化压力。
融资收缩：房地产开发贷款、信托融资、信用债发行规模均持续下降，房企融资环境严峻。
风险因素：房企债务违约、购房者集体停贷、预售资金监管不到位等问题，对市场稳定构成威胁。
住房租赁：住房租赁市场表现平稳，租金资本化率相对保持稳定。

总结

2022年上半年，中国房地产市场在政策支持下有所改善，但整体仍面临较大压力。购房者集体停贷事件反映出市场信心不足，需妥善处理以推进“保交楼”工作。房地产金融形势严峻，但边际改善，个人住房贷款风险可控。房企融资环境持续收紧，信用风险上升，需关注债务违约问题。未来，政策需进一步优化，以稳定市场运行，防止进入“滞胀”状态。

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