20250901-西南证券-新城控股-601155.SH-2025中报点评_调整步入尾声_盈利能力持续修复_10页_1mb

公司半年度报告及投资分析总结

核心内容概述

公司发布2025年半年度报告，整体表现呈现营业收入和净利润双降趋势，但盈利结构优化、商业运营表现强劲，为公司提供了稳定的现金流基础。公司通过战略调整，实现开发业务的收缩和商业运营的扩张，展现出较强的抗风险能力和经营韧性。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：2025H1实现221.0亿元，同比下降34.8%。
• 归属于上市公司股东的净利润：9.0亿元，同比下降32.1%；扣非归母净利润为9.5亿元，同比下降28.2%。
• 商业运营表现：2025H1商业运营总收入69.4亿元，同比增长11.8%。物业出租及管理业务毛利率高达71.2%。
• 购物中心销售：旗下在营购物中心实现总销售额超515.0亿元，同比增长16.5%；客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%。
• 吾悦广场布局：截至2025/6/30，公司在营吾悦广场达174座，开业面积1608.1万平方米，出租率达97.8%。
• 会员运营：公司试点“悦会员”服务，截至2025/6/30，会员人数达4917万人。

2. 开发业务调整

• 房地产开发销售：2025H1实现销售收入151.7亿元，同比下降44.9%；毛利率为8.0%，同比下降3.0个百分点。
• 合同销售金额：103.3亿元，同比下降56.2%。
• 保交付成果：上半年实现超1.6万套物业高品质交付。
• 资金回笼：全口径资金回笼率高达115.1%，经营性现金流连续八年为正。

3. 盈利结构优化

• 商业运营占比提升：物业出租及管理业务占营业收入比例从2021年的4.7%提升至2025H1的29.1%。
• 毛利率提升：从2024年的19.8%提升至2025H1的26.9%，净利率从0.8%提升至4.0%。
• 费用管控：销售费用同比大幅下降39.9%。
• 融资成本降低：截至2025/6/30，公司整体平均融资成本降至5.55%，较2024年末下降0.37个百分点。公司于2025年8月成功发行10.0亿元中期票据，利率2.68%，创历史新低。

4. 盈利预测与估值

• 盈利预测：预计2025-2027年归母净利润CAGR为19.4%。
• 估值模型：基于2026年可比公司平均PB为1.0倍，给予公司0.65倍PB，对应目标价17.86元，首次覆盖，给予“买入”评级。
• 关键假设：
  • 开发业务规模持续收缩，毛利率逐步降低。
  • 商业运营板块保持增长，毛利率逐步提升。

5. 财务指标预测

• 营业收入：预计2025年为605.3亿元，2026年为509.5亿元，2027年为458.6亿元。
• 归母净利润：预计2025年为851.09亿元，2026年为1068.11亿元，2027年为1280.50亿元。
• 每股收益：预计2025年为0.38元，2026年为0.47元，2027年为0.57元。
• ROE：预计2025年为0.87%，2026年为1.15%，2027年为1.32%。
• PE与PB：预计2025年PE为39倍，PB为0.54倍；2026年PE为31倍，PB为0.53倍；2027年PE为26倍，PB为0.52倍。

6. 可比公司估值

• 中国国贸、华润置地、龙湖集团：2025-2027年平均PB分别为1.05/1.00/0.95倍。
• 新城控股：2025-2027年PB分别为0.54/0.53/0.52倍，显著低于可比公司。

关键信息总结

1. 公司概况

• 成立时间：1993年，总部位于上海，2015年A股上市。
• 战略布局：坚持“1+3”模式，即以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。
• 业务板块：涵盖住宅开发、商业开发、商业管理、多元业务、建管业务。
• 全国布局：截至2024年末，进入141个大中城市，开发中或已完成项目超700个。

2. 股权结构

• 实控人：王振华先生，通过富域香港投资有限公司控制新城发展63.33%的股份。
• 新城控股股权结构：王振华先生合计控制公司42.54%的股份。

3. 财务状况

• 总股本：22.56亿股。
• 总资产：2025年预计为216176.55亿元。
• 资产负债率：2025年预计为66.81%，2026年为63.36%，2027年为60.84%。
• 流动比率：2025年预计为0.88，2026年为0.85，2027年为0.84。
• 速动比率：2025年预计为0.36，2026年为0.38，2027年为0.41。

4. 风险提示

• 宏观经济及房地产市场波动风险。
• 居民消费意愿减弱风险。
• 商业地产行业竞争加剧风险。
• 公司融资及现金流管理不及预期的风险。

投资建议

• 评级：首次覆盖，给予“买入”评级。
• 目标价：17.86元，对应2026年0.65倍PB。
• 盈利预测：预计2025-2027年归母净利润CAGR为19.4%。
• 成长能力：销售收入增长率预计为-31.99%/-15.82%/-9.99%。
• 获利能力：毛利率预计从24.71%提升至31.82%，净利率预计从1.19%提升至2.43%。

估值与财务指标

• PE：2025年为39倍，2026年为31倍，2027年为26倍。
• PB：2025年为0.54倍，2026年为0.53倍，2027年为0.52倍。
• PS：2025年为0.55倍，2026年为0.65倍，2027年为0.72倍。
• EV/EBITDA：预计2025年为-36.37倍，2026年为-32.76倍，2027年为-29.76倍。

附注

• 分析师：李垚、李艾菡。
• 数据来源：Wind，西南证券。
• 报告发布日期：2025年9月1日。