20260331-东吴证券-新城控股-601155.SH-2025年年报点评_减值压力持续缓解_商管支撑盈利韧性_3页_474kb

报告摘要

新城控股（601155）2025年年报总结

核心内容概述

新城控股在2025年年报中展现了其在房地产开发与商业管理双轮驱动下的稳健表现。尽管开发业务面临收入下滑压力，但公司通过优化财务结构、控制成本、提升商业板块盈利能力，有效缓解了盈利压力，并维持了经营现金流的正向增长。公司维持“买入”投资评级，预计未来两年盈利将逐步改善，商业板块将继续发挥稳定作用。

主要观点

收入承压但盈利结构改善
2025年新城控股实现营业收入530.12亿元，同比下降40.44%；归母净利润为68亿元，同比下降9.61%。收入下滑主要受开发业务结转规模减少影响，但归母净利润降幅相对有限，主要得益于商业收入占比提升，综合毛利率上升至27.42%，同比增加7.6个百分点。此外，信用减值及资产减值损失同比减少，对净利润形成支撑。
销售与回款持续调整，资金链保持韧性
开发业务收入390.04亿元，同比下降48.7%；毛利率为13.0%，同比提升1.3个百分点。销售端仍处于调整阶段，2025年全口径销售金额为192.7亿元，同比下降52.0%。资金回笼保持良好，全口径回笼率为110.4%。截至2025年末，公司存货账面价值为710.5亿元，同比下降26.8%，去化稳步推进。
商业板块持续增长，支撑盈利与现金流
商管板块实现营业收入130.36亿元，同比增长8.4%；毛利率为69.8%，保持较高水平。截至2025年末，公司已布局207座吾悦广场，其中178座开业运营，总开业面积达1649万平方米，出租率为97.86%。全年客流量达20亿人次，同比增长13.3%。商场销售额（不含车）达970亿元，同比增长7.2%。商业板块已成为公司盈利与现金流的“稳定器”。
杠杆水平下降，融资成本优化
截至2025年末，公司资产负债率为70.81%，同比下降2.3个百分点；有息负债为509.74亿元，同比下降5.0%。平均融资成本为5.44%，同比下降48个基点。公司通过多元化融资渠道（如发行美元债、经营性物业贷等）保持融资畅通，2025年经营活动现金流净额为14.25亿元，连续8年为正。

关键财务数据

指标	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
营业总收入（百万元）	88,999	53,012	35,899	29,248	28,690
归母净利润（百万元）	752.39	680.11	756.60	926.02	1,073.72
EPS-最新摊薄（元/股）	0.33	0.30	0.34	0.41	0.48
P/E（现价&最新摊薄）	42.33	46.83	42.10	34.39	29.66

财务预测表摘要

资产负债表（单位：百万元）

项目	2025A	2026E	2027E	2028E
流动资产	112,273	86,625	66,185	52,174
非流动资产	153,370	153,090	153,331	153,590
资产总计	265,643	239,715	219,516	205,763
流动负债	132,321	105,798	84,924	71,708
非流动负债	55,791	55,991	55,691	53,891
负债合计	188,112	161,789	140,615	125,599
所有者权益合计	77,531	77,926	78,901	80,164

利润表（单位：百万元）

项目	2025A	2026E	2027E	2028E
营业总收入	53,012	35,899	29,248	28,690
归母净利润	680.11	756.60	926.02	1,073.72
毛利率(%)	27.42	35.03	41.69	43.89
归母净利率(%)	1.28	2.11	3.17	3.74

现金流量表（单位：百万元）

项目	2025A	2026E	2027E	2028E
经营活动现金流	1,425	1,948	2,996	6,540
投资活动现金流	1,079	(290)	(765)	(790)
筹资活动现金流	(4,622)	(2,326)	(2,732)	(4,077)
现金净增加额	(2,118)	(668)	(500)	1,673

重要财务与估值指标

指标	2025A	2026E	2027E	2028E
每股净资产（元）	27.31	27.50	27.91	28.39
ROIC(%)	0.87	1.21	1.37	1.56
ROE-摊薄(%)	1.10	1.22	1.47	1.68
P/E（现价&最新股本摊薄）	46.83	42.10	34.39	29.66
P/B（现价）	0.52	0.51	0.51	0.50

投资评级与展望

投资评级：买入（维持）
盈利预测：2026~2028年归母净利润分别为7.57/9.26/10.74亿元，对应PE分别为42.1/34.4/29.7倍。
核心逻辑：尽管开发业务收入持续承压，但公司通过优化成本结构、提升商业板块收入占比，有效缓解了利润下滑压力。商管业务作为公司盈利与现金流的稳定器，继续发挥支撑作用。

风险提示

宏观经济不及预期
销售回款不及预期
商业出租率与租金收入不及预期

附录：市场数据

指标	数据
收盘价（元）	14.48
一年最低/最高价（元）	11.21/18.35
市净率（倍）	0.53
流通A股市值（百万元）	32,661.42
总市值（百万元）	32,661.42