> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新城控股（601155）2025年年报总结 ## 核心内容概述 新城控股在2025年年报中展现了其在房地产开发与商业管理双轮驱动下的稳健表现。尽管开发业务面临收入下滑压力，但公司通过优化财务结构、控制成本、提升商业板块盈利能力，有效缓解了盈利压力，并维持了经营现金流的正向增长。公司维持“买入”投资评级，预计未来两年盈利将逐步改善，商业板块将继续发挥稳定作用。 ## 主要观点 - **收入承压但盈利结构改善** 2025年新城控股实现营业收入530.12亿元，同比下降40.44%；归母净利润为68亿元，同比下降9.61%。收入下滑主要受开发业务结转规模减少影响，但归母净利润降幅相对有限，主要得益于商业收入占比提升，综合毛利率上升至27.42%，同比增加7.6个百分点。此外，信用减值及资产减值损失同比减少，对净利润形成支撑。 - **销售与回款持续调整，资金链保持韧性** 开发业务收入390.04亿元，同比下降48.7%；毛利率为13.0%，同比提升1.3个百分点。销售端仍处于调整阶段，2025年全口径销售金额为192.7亿元，同比下降52.0%。资金回笼保持良好，全口径回笼率为110.4%。截至2025年末，公司存货账面价值为710.5亿元，同比下降26.8%，去化稳步推进。 - **商业板块持续增长，支撑盈利与现金流** 商管板块实现营业收入130.36亿元，同比增长8.4%；毛利率为69.8%，保持较高水平。截至2025年末，公司已布局207座吾悦广场，其中178座开业运营，总开业面积达1649万平方米，出租率为97.86%。全年客流量达20亿人次，同比增长13.3%。商场销售额（不含车）达970亿元，同比增长7.2%。商业板块已成为公司盈利与现金流的“稳定器”。 - **杠杆水平下降，融资成本优化** 截至2025年末，公司资产负债率为70.81%，同比下降2.3个百分点；有息负债为509.74亿元，同比下降5.0%。平均融资成本为5.44%，同比下降48个基点。公司通过多元化融资渠道（如发行美元债、经营性物业贷等）保持融资畅通，2025年经营活动现金流净额为14.25亿元，连续8年为正。 ## 关键财务数据 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------|------| | 营业总收入（百万元） | 88,999 | 53,012 | 35,899 | 29,248 | 28,690 | | 归母净利润（百万元） | 752.39 | 680.11 | 756.60 | 926.02 | 1,073.72 | | EPS-最新摊薄（元/股） | 0.33 | 0.30 | 0.34 | 0.41 | 0.48 | | P/E（现价&最新摊薄） | 42.33 | 46.83 | 42.10 | 34.39 | 29.66 | ## 财务预测表摘要 ### 资产负债表（单位：百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 流动资产 | 112,273 | 86,625 | 66,185 | 52,174 | | 非流动资产 | 153,370 | 153,090 | 153,331 | 153,590 | | 资产总计 | 265,643 | 239,715 | 219,516 | 205,763 | | 流动负债 | 132,321 | 105,798 | 84,924 | 71,708 | | 非流动负债 | 55,791 | 55,991 | 55,691 | 53,891 | | 负债合计 | 188,112 | 161,789 | 140,615 | 125,599 | | 所有者权益合计 | 77,531 | 77,926 | 78,901 | 80,164 | ### 利润表（单位：百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 营业总收入 | 53,012 | 35,899 | 29,248 | 28,690 | | 归母净利润 | 680.11 | 756.60 | 926.02 | 1,073.72 | | 毛利率(%) | 27.42 | 35.03 | 41.69 | 43.89 | | 归母净利率(%) | 1.28 | 2.11 | 3.17 | 3.74 | ### 现金流量表（单位：百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 经营活动现金流 | 1,425 | 1,948 | 2,996 | 6,540 | | 投资活动现金流 | 1,079 | (290) | (765) | (790) | | 筹资活动现金流 | (4,622) | (2,326) | (2,732) | (4,077) | | 现金净增加额 | (2,118) | (668) | (500) | 1,673 | ### 重要财务与估值指标 | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 每股净资产（元） | 27.31 | 27.50 | 27.91 | 28.39 | | ROIC(%) | 0.87 | 1.21 | 1.37 | 1.56 | | ROE-摊薄(%) | 1.10 | 1.22 | 1.47 | 1.68 | | P/E（现价&最新股本摊薄） | 46.83 | 42.10 | 34.39 | 29.66 | | P/B（现价） | 0.52 | 0.51 | 0.51 | 0.50 | ## 投资评级与展望 - **投资评级**：买入（维持） - **盈利预测**：2026~2028年归母净利润分别为7.57/9.26/10.74亿元，对应PE分别为42.1/34.4/29.7倍。 - **核心逻辑**：尽管开发业务收入持续承压，但公司通过优化成本结构、提升商业板块收入占比，有效缓解了利润下滑压力。商管业务作为公司盈利与现金流的稳定器，继续发挥支撑作用。 ## 风险提示 - 宏观经济不及预期 - 销售回款不及预期 - 商业出租率与租金收入不及预期 ## 附录：市场数据 | 指标 | 数据 | |------|------| | 收盘价（元） | 14.48 | | 一年最低/最高价（元） | 11.21/18.35 | | 市净率（倍） | 0.53 | | 流通A股市值（百万元） | 32,661.42 | | 总市值（百万元） | 32,661.42 | ## 证券分析师信息 - **姜好幸** 执业证书：S0600525110001 邮箱：jianghx@dwzq.com.cn - **刘汪** 执业证书：S0600526030001 邮箱：liuwang@dwzq.com.cn