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住宅交易价格管控趋严，AA级债券信用利差上升 —— 2021年4月房地产行业观察与债市运行动态

核心内容

2021年4月，中国房地产行业在政策调控和市场变化的双重影响下，呈现量价稳中有升、土地市场活跃、债券市场波动加剧的趋势。

主要观点

1. 商品房销售情况

• 成交量：4月份30大中城市商品房成交面积环比下降4.90%，低于过去10年均值，显示市场需求热度依然不减。
• 价格走势：百城新建住宅平均价格环比上涨0.23%，同比上涨4.05%，房价整体呈现温和上涨趋势。
• 区域差异：一线城市成交量下降明显，而部分二线城市和三线城市表现分化，部分经济欠发达地区房价上涨乏力，未来城市间房价差异可能进一步扩大。

2. 土地市场动态

• 供应量：4月份300城市土地成交面积高于过去四年同期平均水平，住宅用地成交面积同比上涨34%，土地市场整体活跃。
• 价格趋势：成交土地楼面均价同比上涨14%，住宅类土地价格涨幅显著，拿地成本上升对房企盈利构成压力。
• 区域表现：一线城市土地供应增长较多，三线城市供应量下降明显，房企更倾向于竞拍核心城市土地。

3. 利率变化

• 房贷利率：首套房和二套房贷款平均利率分别上升0.03和0.02个百分点，政策调控背景下利率继续上行。
• 房地产信托：新发行房地产信托平均利率下降0.97个百分点，反映市场对房地产行业的风险偏好有所下降。

4. 政策调控

• 中央政策：发改委发布新型城镇化和城乡融合重点任务，强调土地节约利用、城市更新及租赁市场发展。
• 地方政策：多个重点城市加强房地产价格备案管理，部分城市实施土地集中出让和“两集中”政策，限制土地溢价和房价上涨。

关键信息

重点房企动态

• 上海金茂：获准注册50亿元中期票据，竞得苏州相城区商住地，土地价格16,370元/平方米，溢价率13.92%。
• 首创置业：拟发行50亿元境内公司债，用于偿还债务，公司资产负债率较高，但现金流尚可。
• 滨江集团：累计为子公司提供担保达187.97亿元，需关注子公司经营风险。
• 奥园集团：拿下广州黄埔区新田村旧改项目，总投资30亿元，项目位置优越。

债券市场运行动态

• 发行与到期：4月房地产行业共发行债券796.72亿元，到期债券617.09亿元，净融资额为179.63亿元，为“三道红线”后首次转为正值。
• 违约情况：4月共有1只债券违约，逾期本息合计21.70亿元，主要由华夏幸福和天津房地产集团引发。
• 信用级别调整：1家主体及1只债券信用级别被下调，显示市场对部分房企风险预期上升。
• 信用利差变化：行业债券信用利差上升5.25bp，其中AA级债券信用利差大幅上升30.94bp，反映市场对中等评级房企风险的担忧。

未来展望

• 行业信用改善：整体信用状况有望提升，但低杠杆与高杠杆房企之间的利差可能扩大。
• 债券存量下降：房企将逐步减少债券发行规模，以满足“三道红线”要求，但短期内仍需发行新券以置换到期债务。
• 政策影响：政府通过土地供应和城市更新措施稳定市场预期，关注土地供应量、出让价格及城市更新规模对房企盈利能力的影响。

结构清晰总结

一、行业运行动态

• 商品房量价：成交量小幅下降，但市场热度依旧，百城均价温和上涨。
• 土地市场：土地供应量高于历史同期，住宅用地价格大幅上涨，一线城市表现突出。
• 利率变化：房贷利率小幅上升，房地产信托收益率下降，反映市场风险偏好下降。

二、行业政策动态

• 中央政策：强调土地节约、城市更新、租赁市场发展，推动城镇化建设。
• 地方政策：多地加强房价备案和土地出让管控，限制溢价和炒作行为。

三、重点公司动态

• 上海金茂：获得中期票据注册，竞得商住地，公司财务状况稳健。
• 首创置业：拟发行公司债用于偿债，公司负债较高但现金充足。
• 滨江集团：为子公司提供大量担保，需关注子公司经营风险。
• 奥园集团：拿下旧改项目，拓展新业务来源。

四、债券市场运行动态

• 发行与到期：净融资额转为正值，但整体仍面临降负债压力。
• 违约情况：华夏幸福、天津房地产集团等出现违约，市场风险预期上升。
• 信用利差变化：AA级债券利差显著扩大，市场对中等评级房企风险敏感度提高。

五、未来展望

• 信用状况提升：随着政策执行，房企整体信用风险可能下降。
• 利差扩大：低杠杆房企与高杠杆房企之间的利差或进一步扩大。
• 债券规模下降：房企存量债券规模可能继续缩减，但需关注融资需求。
• 政策导向：政府通过土地供应和城市更新稳定市场，需持续关注相关动态对房企盈利的影响。