20220608-远东资信-2022年5月房地产行业观察与债市运行动态_房地产调控政策不断放松_行业信用暂时稳定_19页_753kb

房地产行业观察与债市运行动态总结（2022年5月）

核心内容概览

2022年5月，中国房地产行业持续面临销售与投资双降的局面，但政策层面开始逐步放松调控，行业信用风险有所缓解。整体来看，房地产市场进入“新常态”，销售和投资下滑趋势明显，但政策支持和地方宽松措施为行业注入了新的活力，有助于改善企业现金流和信用环境。

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 成交量：5月份30大中城市商品房成交面积为921.44万平方米，同比下降48.26%，仍显著低于往年同期。
• 价格变化：百城新建住宅平均价格同比上涨1.20%，但涨幅较上月回落0.31个百分点。
• 区域差异：一线城市住宅价格同比涨幅1.40%，二线城市1.38%，三线城市0.64%。二线城市和三线城市价格涨幅持续放缓。

（二）房企土地购置

• 土地购置费：4月份房地产开发企业土地购置费为4039.62亿元，同比下降11.51%。
• 投资趋势：自2021年6月以来，房企土地购置费持续下滑，反映出投资放缓，未来商品房供给也将减少。

（三）房地产贷款

• LPR下调：5年期LPR下调15BP至4.45%，首套房贷利率下限调整为LPR减20BP。
• 放款周期：5月份平均放款周期为29天，是2019年以来最快。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

1. 支持差异化信贷政策：银保监会、交易所落实差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。
2. 鼓励房企融资：证监会强调支持房地产企业债券融资，研究拓宽REITs试点范围。
3. 灵活调整房贷：针对受疫情影响人群，允许灵活调整个人住房贷款还款计划。
4. 支持REITs发行：鼓励保障性租赁住房REITs发行，促进资产盘活与融资良性循环。

（二）地方政策动态

1. 降低首付比例：多个城市放宽首付比例，如长春、沈阳、太原、西安等。
2. 放宽购房资格：部分城市放宽限购、限售政策，如南京、天津、成都、杭州等。
3. 购房补贴政策：多地对人才、应届毕业生、进城农民工等提供购房补贴。
4. 优化预售与监管政策：如成都、吉林、深圳等地放宽预售许可条件和资金监管比例，以缓解房企资金压力。

三、重点公司动态

1. 百强房企销售下降：5月份百强房企销售操盘金额同比下降59.4%，累计销售操盘金额同比下降52.3%。
2. 中梁控股美元债展期：成功展期两笔美元债，缓解现金流压力。
3. 阳光城资产转让：拟以57亿元将6宗地块转让予滨江集团，以改善流动性。
4. 荣安地产新增担保：对外新增5.26亿元担保，担保总额达134.27亿元。
5. 宝龙地产出售资产：以8.68亿元出售上海办公大楼，补充现金流。
6. 荣盛发展收到问询函：深交所对年报提出问询，关注毛利率、收入确认等财务问题。

四、房地产行业债券市场运行动态

（一）债券发行与到期

• 发行规模：5月份房地产行业共发行债券523.89亿元，净融资额为102.96亿元。
• 展期趋势：部分困难房企债券展期，实际到期规模下降，净融资额转正。

（二）违约/展期债券

• 展期情况：5月份共有6只债券展期，包括恒大地产、富力地产、世茂股份等。
• 违约情况：4只债券违约，涉及阳光城、福建阳光集团等。
• 展期原因：主要由于流动性困难、市场环境变化及债券到期兑付问题。

（三）信用级别调整

• 无调整：5月份无主体和债券的信用级别下调或上调。

（四）行业信用利差

• 整体利差：5月末房地产行业债券信用利差（中位数）为59.48BP，较上月末下降1.85BP。
• 分级别利差：
  • AAA级债券利差下降3.21BP；
  • AA+级债券利差上升5.97BP；
  • AA级债券利差下降9.11BP。

五、总结与展望

行业现状

• 自去年7月起，全国商品房月度销售额持续为负，土地购置费也持续下滑，行业已进入“开发投资与销售双降”的新常态。
• 房企普遍放缓土地投资，库存去化周期延长，销售回款压力增大。

政策支持

• 中央及地方出台一系列宽松政策，包括降低首付比例、放宽限购、提供购房补贴、优化预售流程等。
• 政策逐步放松，有助于改善市场预期，提升销售和融资能力。

未来展望

• 房地产行业信用利差保持稳定，整体债务风险下降。
• 未来除个别重点城市外，房地产调控政策可能逐步取消，对销售回款和信用稳定产生积极影响。
• 行业仍需更大力度的刺激政策以扭转销售下行趋势，特别是改善性购房需求。

作者简介

申学峰，中央财经大学金融学硕士，远东资信研究与发展部研究员。

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