房地产产业债专题研究：房企如何看未来？-20180919-天风证券-14页-1mb

房企如何看未来？总结

核心内容

房地产行业在2018年下半年面临持续的政策调控和融资环境收紧，但房企普遍认为行业仍有发展空间。随着城镇化进程和人均收入水平的提升，房地产行业将长期保持增长潜力。同时，行业集中度将不断提升，头部企业将更加强势。

主要观点

1. 行业政策走向和未来发展趋势

   • 多数房企认为政策短期内不会放松，但长期来看，长效机制的建立将推动房地产的健康发展。
   • 政策调控仍以“房住不炒”为核心，同时推动租购并举，激活存量市场。
   • 由于调控政策的深化和城市更新、特色小镇等战略推进，改善类置业需求将增长。
   • 房企普遍认为房地产行业的竞争将更加激烈，资源将进一步向龙头企业集中。

2. 地产主业发展节奏

   • 大部分房企仍坚持在规模上适度增长，但发展模式正从“规模型”向“规模+效益型”转变。
   • 有少数房企如碧桂园明确表示将放慢发展速度，以提升质量。
   • 企业积极优化投资结构，提高项目运营效率和资金回笼速度，以实现稳健增长。

3. 多元化策略布局

   • 多数房企积极拓展多元化业务，主要集中在“由房而生”的相关领域，如长租公寓、物业服务、健康养老等。
   • 部分房企还布局了与房地产关联度较低的创新产业，如3D生物打印、机器人、金融科技等。
   • 商业地产、文旅地产、教育、医疗、康养等成为房企多元化发展的重点方向。

4. 负债管理调整

   • 房企普遍关注资产负债率的控制，改善负债结构，拓宽融资渠道。
   • 融资环境趋紧，融资成本上升，房企更加依赖外部融资。
   • 随着去杠杆政策的推进，房企的债务期限呈现短期化趋势，同时加快销售回款，提高现金流安全性。

关键信息

• 政策调控：2018年房地产调控未放松，长效机制逐步建立，未来政策有望回暖。
• 行业集中度：行业集中度不断提升，头部房企将更具竞争优势。
• 融资环境：融资环境偏紧，融资成本上升，房企需加强负债管理。
• 盈利表现：2018年上半年房企整体盈利能力较强，营收和净利润均实现增长。
• 现金流情况：经营性现金流由负转正，但投资性现金流仍为净流出，筹资性现金流依赖度较高。
• 债务结构：长期负债占比下降，短期化趋势明显，房企需平衡杠杆以实现可持续发展。

数据支持

• 销售集中度：TOP10房企行业集中度达到30%，TOP100达到65%。
• 营业收入：样本发债房企营业收入平均为171.58亿元，同比增长37%。
• 净利润：样本发债房企归属于母公司股东净利润平均为22.09亿元，同比增长58%。
• 资产负债率：剔除预收款项后的资产负债率有所提升，净负债率同样呈现上升趋势。
• 融资成本：金融机构人民币贷款加权平均利率上升，房企融资难度加大。

小结

2018年下半年，房企普遍认为房地产行业仍具备发展潜力，但短期内政策调控不会放松。房企在保持地产主业增长的同时，积极进行战略转型和多元化布局，以增强企业竞争力。融资环境依然紧张，房企在负债管理上面临较大挑战，需优化债务结构、提高资金回笼能力，以实现稳健发展。随着政策和市场的逐步调整，行业集中度和规模效应将更加明显，房企需在杠杆平衡中寻求新的增长点。