20170531-光大证券-浦东金桥-600639.SH-短期地产销售进入结算周期_长期看好北郊未来园开启腾飞新空间_30页_2mb

上海金桥出口加工区开发股份有限公司深度分析总结

核心内容概述

上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“公司”）是一家老牌的国资园区综合运营商，深耕金桥地区，拓展临港和宝山，资源储备丰富，项目资源优质，经营业绩稳健。公司2017年一季度营收同比增长39.62%，归母净利同比增长31.87%，表现出强劲的增长势头。公司具备良好的品牌效应和运营能力，未来发展前景广阔。

主要观点与关键信息

1. 公司概况

• 成立于1992年5月，A股和B股分别于1993年3月和1993年8月上市。
• 主营业务包括房地产租赁、酒店公寓服务和房地产销售。
• 截至2017年一季度，总资产为176.03亿元，净资产为88.6亿元，总股本11.22亿股。

2. 项目资源与业绩表现

• 在手权益建面约360万平方米，其中持有出租存量物业权益建面超200万平方米。
• 2017年一季度归母净利同比增长102.83%，显示公司具备良好的盈利能力和运营效率。
• 公司低负债经营，资产负债率稳定在50%左右，财务费用率显著下降，经营稳健。

3. 住宅项目表现

• 临港碧云壹零项目一期开盘热销，去化率97.26%，预计2017年进入结算周期，将大幅增厚营收与净利。
• 金桥豪宅碧云尊邸项目已开工，项目价值清晰，有望提升公司营收和盈利水平。

4. 宝山北郊未来产业园

• 规划面积约7.3平方公里，定位为产城融合新区，公司控股开发平台60%。
• 首期启动区24万平方米已开工，高土地产出率将对租金形成强支撑，50%可售比例有望增厚盈利。
• 项目具备资源优势和品牌效应，有助于公司拓展发展空间，提升营收规模和盈利能力。

5. 上海盘活存量政策与银行授信

• 2016年上海发布盘活存量工业用地政策，公司与四大银行签署230亿元授信协议，为二次开发提供资金保障。
• 金桥开发区为国家级开发区，产业规模领先，二次开发将提升土地利用率和租金水平。

6. 估值与盈利预测

• 预测公司2017-2019年营收分别为20.51亿元、26.12亿元、30.71亿元，EPS分别为0.72元、0.93元、1.11元。
• 综合考虑历史PE值和可比公司PE值，给予公司2017年PE 28倍，目标价20.2元，对应NAV折价约18.5%。
• 采用FCFF绝对估值法，测算公司合理价值为22.41元/股，PE（隐含）为30.93倍，PE（动态）为24.08倍。

风险提示

• 项目建设进度不及预期可能导致结算推迟。
• 招商及租赁情况不及预期可能影响现金流和盈利能力。
• 房地产调控时间过长可能导致销售不及预期。

股价上涨的催化因素

• 临港碧云壹零项目一期即将进入结算周期，增厚营收与净利。
• 金桥豪宅碧云尊邸项目已开工，具备高价值和市场潜力。
• 北郊未来产业园一期项目已开工，将提升租金收入和盈利能力。
• 上海盘活存量政策和银行授信将加速金桥二次开发，提升土地利用率和租金水平。

可比公司PE比较

结论

公司作为老牌国资园区运营商，具备良好的资源储备和稳健的经营业绩，未来在住宅和产业园开发方面有较大的增长潜力。随着临港碧云壹零项目进入结算周期，以及北郊未来产业园的推进，公司有望实现营收和盈利的持续增长。结合估值和盈利预测，公司具备投资价值，首次覆盖给予买入评级。