20160602-广发证券-浦东金桥-600639.SH-推动园区转型升级_公司发展优势凸显_18页_1mb

浦东金桥 (600639.SH) 总结

核心内容概述

浦东金桥是上海金桥经济技术开发区的唯一开发运营商，承担园区的开发、建设、运营和管理职责。金桥开发区作为上海先进制造业和新兴生产性服务业的重要集聚区，其工业总产值占浦东新区的1/4、上海市的1/15。2015年3月，金桥开发区正式纳入上海自贸区范围，开启了“优二强三进四”的转型升级战略，重点发展第四产业（ICT产业）及“四新”产业（新技术、新模式、新业态、新经济）。

浦东金桥作为金桥集团下属的唯一上市平台，拥有丰富的土地资源，截至2015年末，公司拥有资源建面约302万平米，其中在租213万平米、在建待建89万平米，体外另有200万方已规划用途土地。公司通过租售结合、以租为主的经营模式，持续提升资产价值和业务收入，其每股RNAV约为19.79元，较当前股价溢价17%。

主要观点

• 产业升级与转型：金桥开发区经历了三次产业转型，从以制造业为主逐步向先进制造业与生产性服务业融合、向“四新”产业拓展。
• 资源储备与估值潜力：公司拥有大量优质土地和物业资源，RNAV估值约222亿元，资源重估具备安全边际。
• 租金收入与财务稳健：2015年租金收入达12亿元，同比增长8%，毛利率超过60%，财务状况稳健，资产负债率仅48%。
• 发展动力与机遇：作为唯一开发运营商，公司有望受益于金桥开发区的转型升级，推动业务增长与盈利提升。
• 盈利预测与投资评级：预计2016、2017年EPS分别为0.50元和0.59元，首次覆盖，给予“买入”评级。

关键信息

金桥开发区发展概况

• 成立于1990年，总用地面积约27平方公里，分为北区（约20平方公里）和南区（约7平方公里）。
• 北区包括约16平方公里的东部现代产业园区和约4平方公里的西部现代生活园区。
• 南区涵盖工业区和海关监管区，2000年原王桥工业区并入，成为金桥开发区的重要组成部分。

产业转型历程

• 第一个十年：以吸引外资为主的出口加工区，重点发展机械、电子、轻纺、仪表等行业。
• 第二个十年：“优二进三”战略，从重规模转向重质量、效益，提升制造业能级，发展生产性服务业。
• 第三个十年：“优二强三进四”战略，进军ICT产业及“四新”产业，打造四大平台：新兴金融、移动视频、智能装备、电子商务。

金桥集团与浦东金桥

• 金桥集团为金桥开发区唯一开发运营商，实际控制人为上海市国资委和浦东新区国资委。
• 浦东金桥为金桥集团唯一上市平台，承担园区开发运营，主要业务为房地产租赁、销售和服务式公寓租赁。
• 截至2015年末，公司拥有投资性房地产账面净值约51亿元，RNAV估值约102亿元，未建成土地储备的RNAV估值约29亿元，合计约222亿元。

财务状况

• 2015年：租金收入12亿元，同比增长8%；毛利率超60%；归属净利润472亿元。
• 资产负债率：约48%，处于行业较低水平。
• 现金状况：2016年一季度末货币资金约8亿元，短期偿债压力有所缓解。
• 盈利预测：预计2016、2017年EPS分别为0.50元和0.59元，首次覆盖，给予“买入”评级。

未来发展与机遇

• 空间挖掘：金桥开发区规划“四大区域”，包括金三角区域、申江路沿线、Office Park+由度系列、金桥南区关内关外。
• 资源补充：2015年公司竞得“达之路钻石文化创意产业园”项目，同时完成联发公司股权注入，提升资产价值与盈利能力。
• 新业态发展：重点发展新兴金融、移动视频、智能装备、电子商务等产业，推动园区转型。

风险提示

• 租金收入可能出现负向波动。
• 新产业引入进度可能慢于预期。

关键数据与图表说明

资源与估值

• 投资性房地产权益NAV：约102亿元，增值率约100%。
• 存货/在建工程权益NAV：约29亿元。
• RNAV估值：约222亿元，每股约19.79元，较当前股价溢价17%。

产业转型与平台建设

• 四大平台：新兴金融、移动视频、智能装备、电子商务。
• 重点引入企业：新松机器人、胶囊机器人、卫邦医疗机器人、特斯拉等。
• 重点项目：金桥新兴金融产业园、移动视频产业园、智能装备产业项目、电子商务平台等。

总结

浦东金桥凭借其作为金桥开发区唯一开发运营商的优势，拥有丰富的土地和物业资源，具备良好的租金收入增长基础和财务稳健性。随着“优二强三进四”战略的推进，公司有望在新技术、新模式、新业态、新经济等领域实现资源价值和业务收入的双增长，未来发展前景广阔。当前估值较RNAV有一定溢价，但考虑到其资源重估潜力及园区转型带来的增长机遇，给予“买入”评级。