20210827-中泰证券-浦东金桥-600639.SH-基准期影响半年业绩增速_单Q2业绩回升明显_3页_548kb
报告摘要
浦东金桥（600639.SH）投资分析总结
核心内容概览
浦东金桥（600639.SH）是一家位于上海浦东新区的房地产开发企业，专注于房地产开发与物业租赁业务。根据中泰证券分析师陈立的最新报告，公司当前股价为11.33元，维持“买入”评级。
主要观点
业绩表现
- 上半年业绩承压：2021年上半年，公司营业收入为11.8亿元（YoY-43%），归母净利润为4.4亿元（YoY-19%），业绩下滑主要受2020年一季度一次性收入影响。
- 二季度业绩显著回升：2021年第二季度，公司实现营业收入7.69亿元（YoY+87%），归母净利润3.16亿元（YoY+207%），显示出经营质量的稳步提升。
物业租赁恢复
- 出租率全面回升：上半年整体出租率达到82%（YoY+0.13pct），接近疫情前水平。
- 租赁板块表现强劲：房地产租赁业务收入8.3亿元（YoY+37%），毛利5.17亿元（YoY+71%），毛利率达62.25%（YoY+12.24pct），显示出租赁业务的盈利能力增强。
多元化发展与区域规划
- 商业业态发展良好：啦啦宝都商业于2021年4月开业，单日客流峰值达5.65万人次，商业出租率接近满租。
- 金色中环发展带推动：公司持续推进物业改扩建工程，提升区域内项目品质。庄臣地块、家乐福项目及金桥B单元规划草案已公示，预计三季度方案可获批。
住宅项目进展
- 碧云尊邸项目进展：一期项目已完成竣工验收，二期正在开展预售许可证报批，预计下半年启动销售。
- 项目货值高：碧云尊邸项目合计总货值接近90亿元，一期预售占比50%，预计2021年12月交付，确认当期收入。
关键财务数据
盈利预测
| 指标 | 2021E | 2022E | 2023E |
|---|---|---|---|
| 营业收入（百万元） | 4,248 | 4,930 | 5,492 |
| 归属母公司净利润（百万元） | 1,294 | 1,578 | 1,948 |
| 每股收益（元） | 1.15 | 1.41 | 1.74 |
| P/E | 9.83 | 8.06 | 6.53 |
| P/B | 1.06 | 0.93 | 0.82 |
财务比率
| 指标 | 2020 | 2021E | 2022E | 2023E |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入增长率 | 7.18% | 18.21% | 16.06% | 11.41% |
| 营业利润增长率 | 2.65% | 16.03% | 22.14% | 23.62% |
| 归属母公司净利润增长率 | 2.10% | 16.80% | 21.93% | 23.50% |
| 毛利率 | 52.83% | 55.40% | 56.11% | 60.35% |
| 净利率 | 30.63% | 30.27% | 31.80% | 35.25% |
| ROE | 10.48% | 11.13% | 12.09% | 13.16% |
| 资产负债率 | 63.43% | 56.20% | 55.02% | 53.37% |
| 净负债比率 | 30.12% | 30.29% | 29.11% | 28.50% |
| 流动比率 | 1.12 | 1.41 | 1.49 | 1.61 |
| 速动比率 | 0.67 | 0.87 | 0.91 | 1.05 |
| 总资产周转率 | 0.13 | 0.15 | 0.17 | 0.17 |
| EV/EBITDA | 6.1 | 5.4 | 4.4 | 2.9 |
投资建议
公司作为浦东金桥发展带的核心开发主体，受益于区域规划加速及碧云尊邸项目的交付和二期销售，预计未来三年将实现收入与利润的持续增长。分析师建议投资者“买入”，认为公司未来6~12个月内相对基准指数涨幅将超过15%。
风险提示
- 融资环境收紧超预期
- 房地产调控政策收紧超预期
- 疫情反复再次冲击地产租赁业务
- 引用数据滞后或不及时
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