20161222-兴业研究-低库存能够刺激楼市吗_14页_762kb

报告摘要

本文题为《低库存≠楼价升》，由兴业银行首席经济学家鲁政委与分析师李苗献、郭于玮共同撰写，旨在探讨楼市库存是否能够成为房价和房地产投资回升的充分条件。文章指出，楼市周期主要由政策调控驱动，而非库存水平决定。房地产投资更多地受到房价波动的影响，而非库存变化。

楼市周期由政策决定
- 房价的周期性波动与政策调控密切相关，尤其是刚性调控政策。
- 每一轮房价下跌通常伴随着政策收紧，而房价反弹则往往与政策放松（如贷款利率下调）有关。
- 例如，2013年“新国五条”出台后，房价环比下跌；2014-2015年公积金利率下调后，房价触底反弹。
库存水平难以解释房价波动
- 无论是库存的绝对水平还是存需比（库存与销售面积的比值），都无法有效解释房价的周期性变化。
- 在房价上升的阶段，库存可能同步下降，但这种现象是由于房价上涨刺激了购房需求，而非库存导致房价上涨。
- 以二线城市为例，库存处于高位时，房价仍可能上升，说明库存并非房价上涨的主要驱动因素。
房地产投资受价格指引
- 房地产投资的同比增速与房价同比增速密切相关，库存水平的影响较小。
- 一线、二线、三线城市均表现出这种趋势：房价上涨后，投资才会相应增长。
- 例如，二线城市自2014年下半年库存下降，但投资并未明显回升，直到2015年下半年房价转正后，投资才触底反弹。