20161221-兴业研究-宏观研究_低库存能够刺激楼市吗_14页_751kb

2016年12月21日 宏观研究总结

核心内容

本文题为《低库存≠楼价升》，由兴业银行首席经济学家鲁政委及分析师李苗献、郭于玮共同撰写，旨在探讨房地产库存是否能够成为房价和房地产投资回升的充分条件。文章指出，楼市周期主要由政策调控决定，而非库存水平。同时，房地产投资的变动更多地受到价格因素的影响，而非库存。

主要观点

1. 楼市周期是政策周期的产物

• 房价波动与政策调控密切相关：房价的环比下跌通常伴随着政策的收紧，如“新国五条”等调控政策；而房价的反弹往往伴随着政策的放松，如贷款利率的下调。
• 库存并非房价上涨的决定因素：在房价上涨期间，销售的快速增长导致库存下降，而非库存下降推动房价上涨。
• 库存与房价无明显关联：无论是库存绝对水平，还是存需比（库存与过去一定时期销售面积的比值），都无法解释房价的周期性波动。

2. 房地产投资受价格指引

• 投资增速与价格增速同步：房地产投资的同比增速主要由房价的同比增速决定，而非库存水平。
• 低库存未必带来投资回升：即使一二线城市库存较低，但房地产投资并未明显增长，这表明库存不是投资的驱动因素。
• 政策影响大于库存影响：在房价涨幅回落的背景下，除非政策再次放松或刺激，否则低库存不足以推动房地产投资的回升。

关键信息

库存衡量方法

• 库存水平计算：采用住宅历年累计新开工面积与销售面积之差，乘以0.9以剔除未转化为销售的部分。
• 存需比定义：
  • 短期存需比：库存 / 过去12个月销售面积均值
  • 长期存需比：库存 / 过去36个月销售面积均值
  • 存需比上升意味着去库存压力增大。

政策与市场表现

• 政策收紧导致房价回调：如2016年9月底至10月初22个城市出台限购、限贷等政策，导致房价涨幅回落。
• 历史政策影响：如“房贷新政”、“国四条”、“新国五条”等政策对房价走势有显著影响。

城市分类分析

• 一线城市：

  • 住宅库存同比降幅逐年扩大，但房价波动较大。
  • 2012年6月至2014年6月，存需比下降，但房价先升后降。

• 二线城市：

  • 住宅库存同比增速放缓，但房价波动仍呈周期性。
  • 存需比始终在高位，房价却先升后降。

• 三线城市：

  • 住宅库存同比逐渐走低，但房价涨幅仍呈周期性波动。
  • 存需比在高位波动，房价却先升后降。

结论

• 库存不能解释房价周期性波动：房价的变动主要由政策调控和利率变化等外部因素驱动。
• 投资受价格影响大于库存：房地产投资的增速与房价走势更为一致，库存对投资的直接影响有限。
• 政策导向是关键：当前楼市政策的收紧使得房价涨幅面临回调压力，除非政策再度放松，否则低库存不足以成为房价和投资回升的充分条件。

图表说明

• 图表1：楼市周期是政策周期的产物
• 图表2-11：不同城市库存与价格走势的对比分析，显示库存与价格无明显正相关关系。
• 图表12-14：房地产投资与价格、库存关系的对比分析，显示投资主要受价格影响。

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