20221010-浙商证券-招商蛇口-001979.SZ-招商蛇口9月销售和拿地点评报告_聚焦策略露峥嵘_REITs融资优势独特_4页_319kb

招商蛇口(001979) 2022年10月10日报告总结

核心内容

招商蛇口在2022年9月实现了显著的销售增长，尽管销售面积同比略有下降，但销售额同比大幅增长，显示出公司在高端市场较强的竞争力。公司同时在行业低谷期逆势补充优质土储，强化了其长期发展基础。此外，公司具备独特的REITs融资能力，有助于盘活资产并优化现金流。

主要观点

• 销售表现优异

  • 2022年9月签约销售金额达350.48亿元，同比增长50.23%；
  • 销售均价36811元/平，同比增长56.2%，反映出豪宅项目的良好去化能力；
  • 9月21日推出的招商玺家园项目均价约12万元/平，开盘当日售罄，认购金额达115亿元，成为公司销售亮点。

• 销售韧性突出

  • 1-9月累计签约销售金额2016.11亿元，同比下降16.33%；
  • 在百强房企整体销售操盘金额同比下降45.4%的背景下，招商蛇口的销售表现显著优于行业平均水平。

• 逆势补充土储

  • 2022年1-9月新增建面565万平，权益拿地金额达665亿元；
  • 9月新增6个项目，分别位于上海、深圳、苏州、杭州、合肥等高能级城市，表明公司对优质地段的持续关注；
  • 通过稳健的现金流和销售韧性，公司持续在行业下行期补充土储，为中长期业绩改善提供支撑。

• 融资渠道通畅，REITs融资优势明显

  • 2022年上半年，公司三道红线全部维持绿档，加权平均资金成本仅为4.1%，较年初降低38bp；
  • 公司是市场首批公告拟开展公募REITs扩募的房企之一，计划盘活招商局光明科技园资产，进一步优化资金结构；
  • REITs融资能力为公司提供多元化募资渠道，有助于穿越行业周期。

关键信息

• 投资建议：买入。公司产品力贴合市场需求，具备较强的销售韧性与融资能力，竞争优势显著。预计2022-2024年归母净利润分别为104、114、126亿元，对应EPS分别为1.35、1.47、1.63元。给予2022年15倍PE估值，目标价20.3元。
• 风险提示：调控政策放松不及预期、疫情反复影响购房情绪。
• 估值对比：公司PE（2022E）为12.60倍，高于可比公司均值6.30倍，体现出一定的估值溢价。

财务摘要

• 营业收入：预计2022-2024年分别为171781、179621、187557亿元，增长率分别为6.93%、4.56%、4.42%；
• 归母净利润：预计2022-2024年分别为10425、11390、12620百万元，同比增长0.51%、9.25%、10.79%；
• 每股收益：预计2022-2024年分别为1.35、1.47、1.63元；
• 毛利率：预计2022-2024年分别为26.22%、26.47%、27.49%，持续提升；
• 净利率：预计2022-2024年分别为9.02%、9.31%、9.71%，盈利能力逐步增强；
• ROE：预计2022-2024年分别为3.70%、3.89%、4.13%，持续改善；
• 资产负债率：预计2022-2024年分别为67.79%、67.77%、67.58%，保持稳定；
• 流动比率：预计2022-2024年分别为1.51、1.49、1.46，流动性保持良好；
• 速动比率：预计2022-2024年分别为0.59、0.63、0.66，短期偿债能力逐步增强；
• 每股经营现金流：预计2022-2024年分别为5.84、5.37、6.76元，现金流状况良好。

行业与市场表现

• 可比公司：包括万科A、保利发展、金地集团、华润置地和中国海外发展，其中招商蛇口的PE估值高于行业均值，显示出其估值溢价；
• 投资评级说明：以相对沪深300指数表现为基础，给予“买入”评级。

结论

招商蛇口凭借在高端市场的良好表现、逆势补充优质土储以及独特的REITs融资能力，在当前房地产行业下行阶段展现出较强的竞争力和韧性。公司具备穿越周期的能力，未来业绩有望持续改善。