深度报告-20230627-东吴证券-中新集团-601512.SH-园区开发龙头地位稳固_新能源及投资业务高速发展_32页_2mb

中新集团（601512）是中新合资的园区开发龙头企业，由苏州工业园区管委会及苏州市人民政府控股，自1994年成立以来，聚焦园区开发运营主业，并于2021年优化“一体两翼”格局，形成园区开发、产业投资、绿色公用三大板块。公司深耕苏州工业园区，累计吸引外资项目5000多个，实际利用外资323亿美元，园区经济指标常年领先全国。

核心业务亮点：

1. 园区开发运营：
   • 土地一级开发是核心收入来源，截至2020年末待出让商住用地1282公顷，支撑未来十年收入增长。
   • 区中园业务布局长三角区域，已建成160万平方米工业载体及长租公寓，出租率超90%，2022年租金收入4亿元，毛利率40%以上。
2. 两翼业务协同发展：
   • 产业投资：2022年累计投资科技类项目44亿元，拉动总投资45亿元，基金投资覆盖生物医药、半导体等领域。
   • 绿色公用：分布式光伏累计装机容量超100兆瓦，集中供冷业务年减排二氧化碳8万吨，环保业务覆盖危废处理、污泥处置等。

财务表现与盈利预测：

• 2022年营收474亿元，同比增长211%，归母净利润161亿元，净利率4.47%。毛利率57.6%，负债率44.4%，财务结构稳固。
• 盈利预测（2023-2025年）：营收556/643/735亿元，净利润180/201/223亿元，对应PE估值103倍，目标价124元/股，首次给予“买入”评级。

风险提示：苏州及周边地区经济停滞风险、土地市场下行风险及宏观政策变动风险。