深度报告-20221121-开源证券-中新集团-601512.SH-公司首次覆盖报告_园区开发运营龙头_新能源与投资业务加速拓展_22页_2mb

中新集团（601512.SH）总结

核心内容

中新集团是一家专注于园区开发与运营的龙头企业，自1994年由中新两国政府共同设立，2019年在上海证券交易所上市。公司以“一体两翼”战略为核心，园区开发运营为主业，同时拓展产业投资和绿色公用业务，推动产城融合与高质量发展。分析师首次覆盖，给予“买入”评级，预计2022-2024年归母净利润分别为15.5亿元、19.2亿元和23.7亿元，对应EPS分别为1.03元、1.28元和1.58元，当前股价对应的PE分别为8.0倍、6.4倍和5.2倍。

主要观点

1. 园区开发运营业务

• 公司深耕苏州工业园区，28年来推动园区成为国家级经开区和高新区，连续六年在国家级经开区综合考评中排名首位。
• 截至2022H1，公司已拥有南通、滁州、嘉善、苏银等7个大型产城融合园，总投资额超350亿元，同时拓展中新昆承湖园区，规划面积46平方公里，打造“一湖十岛”布局。
• 区中园业务在建和拟建面积达135万方，未来拓展规模不低于50万方，有望通过REITs实现资产证券化。

2. 两翼业务发展

• 产业投资：公司采取基金投资和科创直投两种模式，布局生物医药、新材料、人工智能等新兴产业，累计认缴外部产业基金约30亿元，拉动基金落地规模超500亿元，其中苏州工业园区项目超200亿元。
• 绿色公用：公司依托中新公用发展新能源业务，设立中新绿发、中新春兴、中新旭德等平台，目标3年内实现2GW分布式光伏电站持有规模，业务覆盖长三角及陕西、福建等地。

3. 业务模式优化与协同

• 公司根据不同园区特点采用不同业务模式，如土地分成、PPP模式、轻资产模式等，但始终以园区开发运营为核心。
• 产业投资与园区运营形成协同效应，通过基金返投拉动项目总投资约314亿元，其中新能源、新材料领域占比最高。

4. 财务状况与融资渠道

• 2022H1公司实现归母净利润8.42亿元，同比微降8.2%，毛利率保持在59.9%，净利率下降至45.3%。
• 公司负债结构健康，资产负债率控制在45.18%，净负债率低于30%。
• 2022年7月公司成功发行10亿元公司债，票面利率为2.96%，获得资本市场高度认可。

5. 盈利预测与估值

• 2022-2024年公司营收预计稳定增长，分别为44.19亿元、52.46亿元和62.77亿元，增速分别为12.8%、18.7%和19.6%。
• 公司估值低于主流园区开发运营公司，2022年PE为8.0倍，低于行业均值10.3倍，显示出较高的投资价值。

关键信息

业务布局

• 苏州工业园区：28年运营经验，形成“2+3+1”产业体系，重点发展新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、纳米技术应用、人工智能等产业。
• 长三角产城融合园：包括苏锡通科技产业园、中新苏滁高新区、中新嘉善现代产业园、苏银产业园等，总面积约210平方公里，未来有望持续拓展。
• 区中园：在建及拟建面积达135万方，未来拓展不低于50万方，公司计划建设超过千亩的区中园项目。

两翼业务

• 产业投资：公司通过基金投资和直投模式，覆盖多个新兴产业，形成多层次布局。
• 绿色公用：公司设立中新绿发、中新春兴、中新旭德等平台，发展分布式光伏、配售电、储能、智慧能源管理等业务，目标打造绿色低碳园区。

财务表现

• 2022H1归母净利润8.42亿元，同比微降8.2%，毛利率维持在59.9%，净利率下降至45.3%。
• 公司负债结构健康，资产负债率45.18%，净负债率低于30%。
• 公司通过债券融资打开新的融资渠道，发行10亿元公司债，票面利率为2.96%，认购倍率4.29倍。

盈利预测

• 园区开发与运营业务：预计2022-2024年营收增速分别为15%、20%、20%，毛利率分别为67%、69%、71%。
• 绿色公用业务：预计2022-2024年营收增速分别为5%、15%、20%，毛利率分别为20%、25%、30%。
• 产业投资业务：预计2022-2024年营收增速分别为5%、5%、5%，毛利率保持在50%。

风险提示

• 疫情反复可能影响园区拓展及项目进度。
• 产业投资和绿色公用业务存在潜在风险。

附：财务预测摘要

估值对比

结论

中新集团作为园区开发运营龙头，业务布局符合国家发展战略，两翼业务加速拓展，具备良好的盈利能力和成长潜力。公司估值较低，盈利预测显示未来业绩有望持续释放，因此给予“买入”评级。