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报告摘要

2019年三季度北京房地产市场回顾及展望总结

核心内容概述

2019年三季度，北京房地产市场在政策调控与市场供需变化的双重影响下，呈现出分化发展的态势。一手住宅市场在“金九银十”传统旺季中表现平淡，二手房市场热度持续下滑，而投资市场则保持活跃。同时，写字楼市场受新项目入市影响，空置率小幅上升，租金指数环比下降，但整体市场表现优于去年同期。

房地产市场发展现状

一手住宅市场

市场表现：三季度为传统销售旺季，但一手普通住宅市场未出现销售暴涨，新增供应面积为131.54万平方米，环比、同比分别下降1.7%、24.8%；同期成交面积为134.99万平方米，环比下降31.8%，同比上升26.9%。
调控背景：市场调控趋严，中央明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，导致开发商和购房者心理预期调整。

二手住宅市场

市场表现：三季度网签成交35,831套，签约面积320.68万平方米，环比、同比分别下降5.2%、18.6%。
趋势：市场热度下降，整体保持“低温”态势，与一手房市场同步出现下行趋势。

投资市场

市场表现：三季度大宗投资市场共录得9宗成交，金额达184亿元，环比大涨158%；前三季度累计成交22宗，金额达416.74亿元，同比大涨78.8%。
物业类型：涵盖写字楼、商业、住宅、服务式公寓、酒店、工业/产业园及二手土地交易。

北京房地产市场“首座”发展历史

北京房地产发展过程中诞生了许多“第一”的标志性项目，包括：

国际大厦：北京首个现代化写字楼，建于1985年，位于朝阳区建国门外大街。
国贸大厦一期：北京首个达到国际水准的甲级写字楼，1990年完工。
北京市百货大楼：北京第一座大型百货商店，建成于1955年，被誉为“新中国第一店”。
国贸商城：北京首家综合购物中心，1990年8月投入运营。
花园村华侨公寓：北京第一个商品住宅小区，建于1962年，成立北京最早的业主委员会。
方庄住宅区：北京第一个现代化住宅区，1986年开始建设，成为当时北京市最大的住宅区。
北京建国饭店：北京第一家合资酒店，1982年4月开业。
丽都假日饭店：北京第一家服务式公寓，1984年开业。

北京甲级写字楼市场分析（2019Q3）

市场存量：11,485,693平方米。
新增供应：180,000平方米，主要来自CBD核心区的正大中心。
净吸纳量：112,396平方米，环比、同比均有所反弹。
空置率：9.2%，环比上涨0.5个百分点。
租金水平：367.6元/平方米/月，环比下降0.4%。

商圈分布与市场趋势

主城区商圈：五环内呈多中心分布，包括核心商圈（如中央商务区、三里屯、燕莎、王府井、西单、金融街）与次核心商圈（如东二环、崇文门、中关村、西直门、亚奥、公主坟/五棵松、望京）。
城郊商圈：通州、大兴、丰台、房山等区域。
市场变化：受新项目入市影响，空置率小幅上升，租金水平普遍下调，但整体市场表现优于去年同期。

商业零售市场趋势与政策影响

社会消费品零售总额增速放缓

2019年1-8月，全市社会消费品零售总额同比增长5.3%，增速较去年同期有明显好转。

商业零售供应去中心化

北京中心城区不再新增总商业规模，商业供应更多依赖远郊区域新建项目和现有存量的升级改造。
代表案例：国贸展厅、北京SKP、三里屯太古里等顶级购物中心进行改造扩建。
新入市的购物中心多集中于次核心及近郊区域，以区域型购物中心为主，满足当地居民及年轻家庭的购物需求。

鼓励政策

发展夜经济：政府鼓励零售业延长营业时间，促进夜间消费。
首店品牌：推动时尚服饰、珠宝箱包、餐饮、儿童/家居/体验等领域的首店品牌落地，提升商业活力。

房地产在中国经济中的定位讨论

Savills观点

中央提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明中国已告别经济过度依赖房地产发展的阶段。
房价快速上涨不符合经济和社会规律，宏观调控旨在确保市场健康平稳发展。
随着长效机制逐步确立，房地产市场将回归理性，其角色将调整为“为全社会创造良好的置业、工作及生活环境”。

正方观点

房地产行业仍是经济的压舱石，房地产开发投资在固定资产投资中占比高，2019年1-8月房地产投资增速均超过10%。
短期内难以找到替代性产业，长期来看行业将实现稳定发展。
除住宅销售外，其他业态如写字楼、商业等仍对国民经济有重要贡献。

反方观点

房地产未来的规模和销售交易量将下降。
过度依赖房地产拉动经济难以持续，其经济支柱作用正在减弱。
虽然房地产是重要产业，但其重要性已逐渐降低。

总结

2019年三季度，北京房地产市场在政策调控和市场供需变化的共同作用下，呈现出一手住宅市场平淡、二手房市场降温、投资市场活跃的格局。写字楼市场因新项目入市影响，空置率小幅上升，租金指数下降，但整体市场表现优于去年同期。与此同时，商业零售市场供应逐渐向远郊区域转移，夜经济和首店品牌成为政策鼓励的重点方向。随着中央对房地产市场定位的调整，房地产行业正逐步从短期刺激经济的角色向长期稳定发展的方向转变。

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