20260213-中银证券-房地产行业2026年1月月报_新房成交同比降幅收窄_二手房成交同比由负转正；央行释放降再贷款利率_降商业用房首付比例等利好_23页_1mb

房地产行业2026年1月月报总结

核心内容概览

2026年1月，房地产行业整体表现有所改善，新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正，政策层面释放多项利好，推动市场情绪切换和板块轮动，地产板块跑赢沪深300。尽管市场仍面临一定压力，但全年板块有望迎来收益机会。

主要观点

• 新房成交：1月新房成交面积同比降幅收窄，但整体仍处于低迷状态，尤其三四线城市降幅扩大。一线城市表现相对稳定，二线城市部分城市出现增长。
• 二手房成交：1月二手房成交同比由负转正，各能级城市同比增速均提升，市场信心有所改善。
• 库存与去化：新房库存规模同环比均下降，但去化周期提升，部分重点城市库存去化周期仍高于12个月。
• 土地市场：成交规模同比和环比均下滑，溢价率环比提升，但住宅类土地价格持续下跌。
• 房企表现：百强房企全口径销售同比降幅收窄，但权益口径销售同比降幅扩大。部分房企如中旅投资、中建壹品等表现突出，而多数房企拿地金额和强度同比下滑。
• 融资与债券：行业融资规模同比下降，但环比增长，平均发行利率上升。部分房企如首开、中海、华润发行规模较大，全年债券到期高峰在3、6、7月。
• 政策支持：央行降低再贷款利率和首付比例，财政部延续换房个税退税政策，首批商业不动产REITs申报至交易所，市场情绪有所改善。

关键信息

【新房成交】

• 1月40城新房成交面积716.8万平，环比下降42.3%，同比下降22.0%。
• 一线城市：新房成交面积187.2万平，环比-36.0%，同比-14.0%。
• 二线城市：新房成交面积349.9万平，环比-50.5%，同比-18.1%。
• 三四线城市：新房成交面积179.8万平，环比-25.6%，同比-41.1%。
• 正增长城市：宝鸡、吉安、江门、清远、莆田、泰安、云浮、惠州。

【二手房成交】

• 1月18城二手房成交面积799.4万平，环比下降2.0%，同比上升9.0%。
• 一线城市：北京、深圳二手房成交同比分别增长15%和14%，环比分别下降9%和上升5%。
• 二线城市：杭州、青岛、厦门同环比均正增长；苏州、南宁、成都、南京等城市表现分化。
• 三四线城市：多数城市二手房成交同比提升，但环比下降。

【库存与去化】

• 截至1月末，12城新房库存面积为1.13亿平，环比-0.4%，同比-6.3%。
• 整体去化周期为18.1个月，环比+0.3个月，同比+3.8个月。
• 去化周期在12个月以内：仅上海、杭州、福州。

【土地市场】

• 全国（300城）成交土地建面1.30亿平，环比-76.5%，同比-20.2%。
• 住宅类土地：建面2377万平，环比-87.7%，同比-33.4%。
• 楼面均价：全国平均楼面价879元/平，环比-36.8%，同比-20.9%。
• 溢价率：全国平均溢价率2.87%，环比+0.86pct，同比-4.34pct。

【房企销售】

• 百强房企1月全口径销售额1822亿元，同比下降24.7%；权益口径销售额1286亿元，同比下降28.5%。
• TOP20房企：中旅投资（+1373%）、中建壹品（+320%）、邦泰集团（+123%）、中建东孚（+49%）、中海地产（+21%）、中国金茂（+13%）、绿地控股（+6%）、华润置地（+0.4%）等表现较好。

【房企拿地】

• 百强房企1月拿地金额579亿元，同比下降49.5%；拿地强度32%，环比+9pct，同比-16pct。
• 拿地建面1443万平，同比下降27.4%；楼面均价4017元/平，同比下降30.5%。
• 拿地金额较多的房企：越秀地产（26亿元）、华润置地（22亿元）。

【房企融资】

• 1月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计396亿元，同比下降26%，环比+7%。
• 平均发行利率3.50%，同比+0.95pct，环比+0.94pct。
• 发行规模较大的房企：首开（28.5亿元）、中海（25亿元）、首创（20亿元）、华润（20亿元）。
• 全年行业国内外债券到期规模7157亿元，3、6、7月为到期高峰。

政策动向

【中央政策】

• 央行降低保障性住房再贷款利率0.25pct至1.25%，支持收购存量商品房用于保障房。
• 商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，支持商办房地产市场去库存。
• 换房个税退税政策延续至2027年底。

【地方政策】

• 广东、吉林、山东、重庆调降商业用房贷款首付比例。
• 杭州、上海、苏州发布“十三五”规划建议，因地制宜部署房地产工作。
• 多地优化公积金贷款政策，厦门、银川拓宽提取范围，沈阳优化“商转公”。
• 南京、银川等地发放购房补贴。

【REITs动态】

• 首批8只商业不动产REITs申报至交易所，预计募集总额314.7亿元，涵盖多种商业业态。
• 原始权益人包括保利发展、上海地产、陆家嘴、凯德投资、银泰百货、锦江国际、唯品会、砂之船（西安）。

板块收益

• 1月地产板块绝对收益为4.3%，相对沪深300收益为2.7%。
• 主要驱动因素：情绪切换、板块轮动、REITs申报、上海“以旧换新”政策。

投资建议

• 政策拐点：预计在一季度末出现，需提前布局。
• 基本面拐点：预计在四季度出现，持续修复需待价格止跌回稳。
• 关注主线：
  1. 基本面稳定、在一二级核心城市销售和土储占比高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团。
  2. 连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。
  3. 积极探索新消费时代下的新场景和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

风险提示

• 政策出台不及预期
• 销售与房价持续下行
• 市场信心修复不及预期