20221012-联合资信-房地产行业下行对城投企业信用风险影响研究_11页_1mb

房地产行业下行对城投企业信用风险影响研究总结

核心内容概述

本报告分析了2021年以来中国房地产行业下行趋势对地方政府财政收入及城投企业信用风险的影响。房地产行业作为国民经济的重要支柱，其降温导致房企融资环境收紧、拿地意愿下降，进而影响土地出让金规模，削弱地方政府财政收入。地方城投企业因主要依赖财政资金及土地出让回款，因此受到房地产下行的连锁冲击，信用风险随之上升。

主要观点

• 房地产行业下行：2021年以来，全国房地产市场投资端和销售端持续下行，房企经营性回款周期延长，融资受限，拿地意愿下降，导致土地市场成交遇冷。
• 房地产对财政收入的影响：政府性基金收入是地方政府重要的可支配财力，房地产市场下行导致土地出让金减少，从而对地方政府财政收入造成冲击，尤其对土地依赖度高的区域影响更大。
• 财政收入对土地依赖度：通过政府性基金收入占综合财力比重和财政自给率两个指标衡量，发现中西部和东北地区财政对土地依赖度较高，更易受到房地产下行的冲击。
• 城投企业信用风险：城投企业业务回款依赖财政资金和土地出让收入，房地产下行会通过多个路径影响其流动性，尤其是土地流拍、托底烂尾项目、政府性基金收入下降等，进而提升信用风险。

关键信息

一、房地产行业发展状况

• 房地产行业降温明显，2021年以来房屋新开工面积、房地产开发投资完成额和商品房销售面积持续下降。
• 房企投资意愿下降，导致土地市场成交遇冷，部分省份土地出让金规模大幅下滑。
• 房地产销售均价在2020年后除京沪外普遍下降，市场整体遇冷。

二、房地产发展对地方政府财政收入的影响分析

• 政府性基金收入：2021年全国政府性基金收入占综合财力的比重达32%，其中土地出让收入占93%。
• 土地依赖度高的区域：
  • 中西部和东北省份：如湖南、河南、贵州、重庆、四川，政府性基金收入比重高，财政自给率低，对土地依赖度高。
  • 西南、西北和东北省份：如云南、青海、甘肃、新疆、宁夏、吉林、黑龙江，虽然财政自给率低，但依赖上级转移支付，对土地依赖度相对较低。
  • 沿海发达省份：如浙江、江苏、山东、福建，财政自给率高，对土地依赖度一般。

三、区域债务负担对城投企业信用风险影响

• 广义债务率：反映区域债务负担，天津、重庆、江苏、云南、贵州等省份广义债务率超过350%，债务压力较大。
• 债务负担与财政支持：债务负担重的地区，地方政府对城投企业的支持能力有限，城投企业流动性风险加大。
• 债务负担与房地产关联性：政府性基金收入下降对广义债务率影响显著，进一步削弱地方政府对城投企业的支持能力。

四、房地产行业下行对城投企业信用风险影响

• 影响路径：
  1. 土地流拍导致城投企业土地整理业务回款减少，现金流紧张。
  2. 城投企业可能加大拍地力度以稳住土地市场，进一步占用资金。
  3. 地方政府要求城投企业托底烂尾项目，资金占用增加。
  4. 政府性基金收入下降，导致城投企业基建业务回款减少，流动性风险上升。
  5. 地方政府化解隐性债务能力下降，城投企业需更多依赖再融资，财务抗风险能力减弱。
• 重点关注区域：房地产行业下行冲击大且债务负担重的区域，如重庆、河南、贵州、湖南等，其城投企业信用风险更值得关注。

结论

房地产行业下行对地方政府财政收入和城投企业信用风险产生显著影响。尤其在财政对土地依赖度高、债务负担重的区域，这种影响更为突出。未来需密切关注这些区域的房地产市场走势、城投企业现金流状况及债务集中兑付压力，以评估其信用风险变化趋势。

图表说明（摘要）

• 图1.1：全国房地产行业相关指标变化情况（房屋新开工面积、房地产开发投资完成额、商品房销售面积等）。
• 图2.1：各省建设用地成交面积变化。
• 图2.2：各省土地出让金变化。
• 图2.3：2021年各省政府性基金收入比重。
• 图2.4：2021年各省财政自给率情况。
• 图2.5：政府性基金收入比重与财政自给率散点图。
• 图3.1：2021年各省广义债务率与政府性基金收入同比变化。

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