20140728-莫尼塔投资-宏观周一专刊_政府稳地产的意愿十分明确_11页_1mb

莫尼塔宏观研究报告总结

核心内容

本报告主要分析了2014年下半年中国房地产市场及宏观经济走势，强调政府稳地产的明确意图，并指出当前经济指标的变化趋势及政策动向。

主要观点

• 政府稳地产意愿明确：中央政府对地方政府救市行为采取默许态度，通过多种手段支持房地产市场，包括限购放松、房贷政策调整、资金支持等。
• 软指标表现强劲：7月汇丰PMI初值加速上行至52，且经过归一化处理后，PMI和新订单指数均突破历史震荡区间的上限，显示经济企稳的持续时间可能较长。
• 硬指标仍显疲弱：尽管软指标改善，但硬指标如发电量、水泥产量等仍处于低位，说明实际经济复苏尚未全面展开。
• 地产投资面临下滑：地产销售领先地产投资约7个月，但下半年地产投资同比增速仍可能下滑。若销售稳定，地产投资有望在明年上半年回升。
• 地方政府频繁救市：多个城市已出台限购放松、购房补贴、公积金政策调整等措施，但这些政策对销售的提振效果多为短期，难以改变供大于求的局面。
• 利率对地产需求至关重要：若地产销售不能稳定，按揭贷款利率的调整可能成为关键因素，当前部分城市已有利率松动迹象。
• 融资环境逐步改善：国务院部署“融资十条”和外汇局支持企业套期保值等政策，有助于改善下半年的资金环境。

关键信息

一、PMI数据表现

• 7月汇丰PMI初值加速上行至52，预计终值将再创新高。
• 过去3年当月均值归一化后的PMI和新订单指数均突破震荡区间的上限。
• 本轮经济企稳的持续时间可能略长于之前两轮。

二、地产销售与投资情况

• 52城地产销售同比收窄，其中一线城市下降27.7%，二线城市下降4.6%，其他城市下降21.4%。
• 地产销售领先投资约7个月，6月地产投资反弹可能源于去年9月销售数据较好。
• 下半年地产投资同比增速仍面临下滑，需依赖销售稳定才能实现投资回升。

三、地方政府救市措施

• 截至7月，已有20多个城市调整限购政策，如温州、南宁、无锡、宁波、厦门、南昌等。
• 政策调整包括购房补贴、公积金贷款条件放宽、购房落户政策调整等。
• 限购放松对刚需有一次性释放效果，但对整体销售回暖的持续性影响有限。

四、融资与信贷政策

• 国务院部署“融资十条”强调定向调控，支持实体经济融资。
• 央行通过国开行对棚改提供资金支持，缓解地产库存压力。
• 人民银行要求商业银行支持首套房信贷，降低实体融资成本。
• 银行按揭贷款投放量已回升至2010年水平，但资金成本仍是制约因素。

五、利率与按揭贷款

• 部分城市按揭贷款利率出现松动，如北京、上海、广州、深圳等。
• 若地产销售不能稳定，进一步降息可能是必要措施。
• 按揭贷款利率水平是影响地产需求的重要变量。

六、经济与政策动向

• 6月单月工业企业利润同比增长18%，但主要集中在少数行业。
• 国企利润总额同比增长8.9%，但近三分之一央企和近一半地方国企利润为负。
• 外汇占款减少，但下半年资金净流入预期改善。
• 新型城镇化试点启动，农房纳入不动产登记体系，有助于房地产市场长期发展。

结构总结

结论

政府稳地产的意愿十分明确，通过一系列政策工具支持市场，包括限购放松、信贷支持、资金注入等。尽管当前软指标表现强劲，但硬指标仍偏弱，地产销售和投资尚未完全企稳。地产销售的回暖主要依赖于政策调整和利率松动，但库存压力仍大，需长期去库存和稳定需求。整体来看，经济企稳趋势持续，但需关注政策效果与市场实际需求之间的匹配程度。