20251019-国金证券-房地产行业研究_9月项目开盘去化率同比上涨_居民中长贷同比多增_19页_2mb

本周A股及港股地产板块均下跌，房地产市场整体表现疲弱。申万A股房地产板块周跌幅为-2.3%，在全行业中排名第15；恒生港股房地产板块跌-2.8%，位列第8。物业板块亦下行，恒生物业服务及管理指数周跌-2.4%。土地市场持续低迷，全国300城宅地单周成交建面859万㎡，同比减少46%，平均溢价率仅3%，累计成交同比降10.2%。中海、绿城、保利等房企位居权益拿地金额前列。

新房市场方面，47城周成交402万㎡，环比增长165%，但同比仍降20%，整体处于季节性低位。一线城市降幅较大，三四线城市成交回升但基数偏低。二手房方面，22城周成交266万㎡，环比增182%，同比降18%。价格方面，新房售价环比微降，同比降幅收窄；二手房环比降幅略扩，同比亦持续收窄，市场景气度呈现底部企稳迹象。

9月项目开盘去化率平均为39%，同比上升10个百分点，部分热点城市如成都、杭州、长沙等去化率超60%，受益于网红盘入市。但南京、昆明等地去化不足两成，市场分化明显。金融数据方面，9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元，显示政策宽松效应逐步显现，1-9月累计中长贷同比跌幅较前值收窄，反映楼市止跌回稳趋势初现，但10月受高基数影响，信贷修复力度或受限。

政策层面，多地推进购房便利化措施，包括放宽“商转公”条件、实施“先查验后交付”制度及住房租赁税收优惠。企业动态方面，部分房企披露销售业绩，中国金茂、富力等实现同比增长，碧桂园、融创等持续推进债务重组。物管及中介企业如贝壳、碧桂园服务等积极回购股份，释放积极信号。

当前地产板块估值处于低位，建议关注经营稳健、聚焦核心城市、具备拿地能力的房企，如建发国际、绿城中国、中国海外发展，以及受益于市场活跃度提升的中介平台贝壳、我爱我家和优质物管商华润万象生活。风险点在于政策效果不及预期、三四线城市恢复乏力及房企债务违约可能冲击市场信心。