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2014年下半年房地产行业投资策略总结

核心观点

1. 行业长期增长中枢逐步下移，上半年悲观预期已充分反映，基本面的迅速下滑有利于行业更长期的健康发展。
2. 下半年行业将进入适应性修复阶段，房价继续调整，开工和销售筑底回升，投资小幅下滑。
3. 房地产行业仍具备长期投资机会，主要体现在五个方面：龙头企业集中度提升、中小型优质企业跨界转型、地产服务业及物业管理等新兴成长、行业并购重组、房企海外投融资扩张。
4. 推荐“龙头+跨界+新兴”的投资组合，包括保利、万科、阳光城、金科股份、冠城大通、北京城建、华夏幸福、世联行等企业。

上半年行业基本面回顾

销售情况

• 销售面积累计同比下降7.8%，住宅销售面积同比增速在4月降至26个月最低-15.7%，随后逐渐收敛至6月的-3.5%。
• 销售均价累计同比下降1.5%，从4月起连续3个月下跌，6月跌幅达1.9%。

开工与投资

• 新开工面积累计同比下降19.8%，开发商迅速调整开工和投资。
• 住宅投资累计同比增长13.7%，单月增速逐渐企稳。

施工与待售

• 施工面积保持高位稳定，待售面积持续增长至3.59亿方。

行业调整有利于长期发展

• 上半年行业基本面快速调整，主要是由于2013年销售较好、2014年银行信贷收紧以及年初房价崩溃传闻。
• 调整有助于开发商理性发展，未来行业将更健康，以去库存为主。

人口拐点与行业增长中枢下移

• 购房人口数量是行业长期走势的核心决定因素。
• 购房人口拐点预计在2017年左右到来。
• 房地产行业增长空间预计至2025年，需开发量约133.45亿方，未来12年可支持行业增长。

行业结构性过剩

• 全国房地产市场供需基本均衡，但供给过剩城市比例为37.14%。
• 一线城市供需比低，供给不足；二线城市供需基本均衡；三四线城市供给轻度过剩。

地产投资下滑影响可控

• 2014年房地产投资增速预计为13%，2015年进一步下滑至8%。
• 基建投资与棚户区改造计划可对冲地产投资下滑对经济的影响，预计带动GDP增速提升0.5个百分点。

限购放松效果有限

• 限购放松对销售影响不大，限购较严格城市销售增长更快。
• 需要关注利率下行对销售的阶段性推动作用。

长期投资机会分析

1. 集中度提升

• 前五大开发商市场占有率10.47%，仍有提升空间。
• 美国前五大开发商集中度最高达22.5%。

2. 跨界转型

• 优质房企通过参股投资、主业变更等方式实现跨界发展，如阳光城（医疗）、冠城大通（军工）、北京城建（创投、证券、科技）等。

3. 新兴成长

• 区域经济热点如京津冀一体化带来区域龙头的成长机会。
• 物业管理、地产互联网等新兴行业值得关注。

4. 并购重组

• 2014年上半年房地产并购交易总额达152.93亿元，同比增长2.09倍。
• 并购重组将成为行业整合的重要手段。

5. 海外投融资

• 房企海外融资规模迅速增长，2014年前5月海外融资占比达72.6%。
• 海外投资和融资增长显著，房企积极拓展海外市场。

下半年投资组合推荐

• 龙头房企：保利、万科
• 跨界转型：阳光城、金科股份、冠城大通、北京城建
• 新兴成长：华夏幸福、世联行

板块走势回顾

• 2014年至今申万房地产板块上升5.7%，跑赢沪深300指数12.7个百分点。
• 上半年涨幅较大的个股主要受益于京津冀一体化、跨界转型、产业资本增持等。

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