区域重点发债企业调研纪要（第四十期）：上海房地产篇（上）-20210412-兴业研究-32页_906kb

报告摘要

区域重点发债企业调研纪要总结 - 上海房地产篇（上）

核心内容概述

本期调研聚焦上海房地产行业，重点考察新城控股集团股份有限公司、中骏集团控股有限公司、中华企业股份有限公司三家企业。调研旨在增进发债企业与投资人之间的理解，提升企业形象并优化投资选择。内容涵盖企业经营状况、融资结构、土储策略、商业运营、政策应对及未来规划等多个方面。

一、新城控股集团股份有限公司

主要观点与关键信息

销售业绩：
- 2020年合约销售金额达2510亿元，销售均价1.2万元/平米。
- 住宅销售占比68%，综合体占比32%，其中综合体地块占新增土储的60%。
- 主要布局在长三角（55%）、环渤海和中西部，销售金额超百亿的城市包括常州、苏州、北京、温州、天津。
新增土储：
- 新增土储面积4139万平米，楼面均价3000元/平米。
- 纯住宅楼面均价5173元/平米，综合体地块楼面均价1596元/平米。
- 86%新增土储位于高潜力城市，存量土储覆盖123个地级市，其中中西部土储占比39%。
商业运营：
- 开业吾悦广场100座，加上在建共163座，总在管面积940万平米。
- 2020年商业运营总收入57亿元，同比增长32%。
- 年末出租率保持在99.5%左右，未来三年租金收入有望持续增长。
政策应对：
- 针对“三条红线”和集中供地政策，提出“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大策略。
经营目标：
- 2021年销售目标2600亿元，商业部分计划新开业30座吾悦广场，商业运营收入预计85亿元。
- 公司已从增量扩张阶段转向高质量发展阶段，更关注利润和总回报率。
财务数据：
- 2020年平均融资成本6.72%，较半年度下降13bp。
- 有息负债917亿元，短债占比26%，同比下降17bp。
- 境内债约发行180亿元，境外美元债12亿美元，2021年到期债务约108亿元，偿债压力可控。
组织架构：
- 住宅开发设14个区域公司，商开分东南西北四大区域，商管设18个区域公司。
- 设立创新业务部，探索地产+周边业务。
- 推进“绿洲计划”，整合SAP系统，提升信息化管理效率。
融资策略：
- 2021年计划发行中票、CMBS、小公募等产品，探索发行境外绿债。
- 供应链ABS存量约83亿元，每月置换8~10亿元。
- 保理合作以外部机构为主。
资产盘活：
- 2020年通过CMBS、经营性物业贷等盘活商业资产137亿元，预计2021年将更多从资本盘活角度发力，如REITS、保险及基金入股。
问答要点：
- 供应链融资未体现在有息负债，为应付账款。
- 2020年销售回款率约88%。
- 商业综合体和长租公寓勾地模式可降低土地成本，但需关注现金流沉淀与履约风险。
- 高潜力城市定义为一线、二线及十四五规划的19个国家级城市群中的核心与重点城市。
- 未来计划控制拿地销售比在40%以内，重点聚焦一二线与长三角三四线城市。

二、中骏集团控股有限公司

主要观点与关键信息

经营业绩：
- 2020年合约销售1015亿元，同比增长26%，实现三年千亿目标。
- 住宅销售占比66%，商业综合体占比34%，2021年销售目标1200亿元。
财务情况：
- 2020年确认收入326亿元，股东应占核心利润34亿元，同比增长27%。
- 净负债率59.2%，三条红线全面达标。
- 2020年加权平均融资成本6.5%，较2019年下降20bp。
土储情况：
- 2020年新增1075万平米土地，总货值4000亿元，平均楼面价3758元/平米。
- 土储区域主要集中在长三角、海西、大湾区，中西部以勾地和机会型获取为主。
- 2020年新增土储中，三四线城市占比70%~80%。
商业运营与长租公寓：
- 中骏商管运营32个购物中心，总建筑面积超180万平方米。
- 方隅系列目标2025年管理规模达20万间，资产管理规模600亿元。
- 长租公寓通过基金运作，与商户形成联营体，共同提升业绩。
- 长租公寓模式在一二线城市能降低土地成本约20%，在三四线城市可降低约50%。
融资与资金管理：
- 2020年有息负债465亿元，境外融资占比约50%。
- 境内外资金调配通过三个跨境资金池进行，要求一年内清平。
- 2021年预计发行CMBS、小公募等产品，探索储架式REITS、ABS等创新融资工具。
拿地策略：
- 通过商业综合体和长租公寓勾地获取土地，避开纯住宅竞拍。
- 重点聚焦核心城市，避免合作拿地过多，保持控制在3家以内。
- 2021年新增土储中，通过勾地方式获取的权益占比稳定。
问答要点：
- 长租公寓项目出租率高，租金约4000元/间，且户型逐步下降。
- 商业综合体项目多通过协议获取，设定排他条件。
- 未来集中供地政策下，中骏仍以勾地方式为主，关注带商办供地项目。
- 与平安不动产模式相似，但中骏为基金提供管理服务。
- 公司实行两级半管理，土地投资由老板直接决策，重视盈利模型与现金流。

三、中华企业股份有限公司

主要观点与关键信息

销售与市场定位：
- 2020年销售下滑，主要聚焦上海，目前可售货值约500亿元。
- 2021年推盘计划集中在黄浦江沿岸、新江湾、宝山顾村等项目。
- 上海项目利润率一般在30%~40%，部分项目毛利率超过50%。
土地获取方式：
- 重点通过大股东获取土地，如城市更新项目，同时关注产交所股权收购及工业园区合作。
- 土地获取额度每年超100亿元，但受集中供地政策影响，资金和规模存在差距。
融资与资金管理：
- 2020年有息负债约350亿元，融资结构以银行贷款为主，同时探索CMBS、私募股权基金、储架式REITS、ABS等创新融资工具。
- 债务融资成本持续下降，股东对融资成本有明确要求。
商业运营与合作：
- 自持物业出租率基本在80%以上，年收入6~7亿元，主要在上海。
- 与融创合作开发陆家嘴壹号院，以分红形式抵消其他应收款。
- 与华润有长期合作，引入其管理经验，公司聚焦上海，外地项目仅在有优质项目时适度参与。
问答要点：
- 上海限价政策对项目收益率有一定影响，但公司仍努力争取更好开盘价格。
- 工业园区开发需整合资源，与老牌园区开发企业合作，重点做配套开发。
- 外地项目去化率总体良好，但江阴项目受市场及区位影响，去化率较低。
- 公司未来考虑多元化投资，如工业园区，但暂不扩大外地布局。

总结

本期调研聚焦上海房地产行业的三家重点发债企业，分别从销售业绩、土储策略、商业运营、融资结构及政策应对等方面进行了深入分析。新城控股在商业运营与资产盘活方面表现突出，中骏集团通过“一体两翼”战略实现商业与住宅协同发展，中华企业则聚焦上海，以城市更新和产业合作为主要发展方向。三家企业均在集中供地政策下调整拿地策略，强调合作与资产盘活，同时重视现金流管理与财务指标优化。整体来看，上海房地产企业在政策与市场双重压力下，正逐步从规模扩张转向高质量发展，探索多元化融资与运营模式。

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