区域重点发债企业调研纪要（第三十八期）：上海房地产篇-20210322-兴业研究-41页_1002kb

区域重点发债企业调研纪要（第三十八期） - 上海房地产篇

核心内容概览

本次调研聚焦上海房地产行业，对五家重点发债企业（融信、新力、旭辉、大华、正荣）进行了深入交流。调研目的为加强发债企业与投资人的沟通，减少信息不对称，提升企业形象和投资人对企业的理解。

一、融信（福建）投资集团有限公司

基本情况

• 销售数据：2020年合约销售金额1552亿元，同比增长9.81%，平均售价21401元/平方米，去化率70%以上，回款率80%左右。
• 土储情况：总土储约2871万方，其中82%来自长三角，一二线城市占比80%以上，项目总数154个，分布城市42个。
• 财务状况：截至2020H1，银行贷款占比46.13%，表内开发贷290.1亿，表外银行开发贷124.7亿，非并表项目担保26亿，非标融资余额为0。
• 拿地策略：采用“1+N”模式，重点布局一二线及卫星城市，全年拿地预算为销售回款的30%-50%。
• 毛利率：整体呈下行趋势，预计在20%-25%之间，部分城市可能更低。
• 集中供地政策：对快周转影响不大，但对中小房企影响较大，公司会多渠道回笼资金，考虑与同行结盟拿地。
• 三道红线：未进入试点名单，但公司债85折政策基本适用于所有房企。
• 融资成本：美元债估值回调，公司已回购接近2亿美元，融资成本下降。
• 未来计划：保持稳健经营，提升运营能力，目标维持在行业平均增速，避免过度下沉城市。

二、新力地产集团有限公司

基本情况

• 主营业务：房地产开发（占比最大）、物业管理、零售、商品管理、教育。
• 区域布局：主要分布于江西、长三角、珠三角、中西部，一、二线城市占比85%。
• 产品定位：以90-140㎡改善型住宅为主，不涉及重资产项目。
• 销售表现：2020年全口径销售1500亿元，地产板块增长10%，南昌、赣州销售领先。
• 财务状况：2020H1有息负债320亿元，融资成本降至9%以下，综合成本5.24%。
• 融资结构：银行开发贷占60%，非银融资占20%，公司债及ABS占20%。
• 债务管理：表内负债约320亿元，表外项目债务约190亿元，整体负债结构稳定。
• 未来计划：2021年销售目标500-600亿元，集中布局在四大区域，重点推进长三角、珠三角项目。

三、旭辉集团股份有限公司

基本情况

• 销售数据：2020年全口径销售额2300亿元，排百强第14名。
• 土储结构：未售货值约2000亿元，主要分布在长三角、珠三角、中西部。
• 财务状况：有息负债约635亿元，综合融资成本7.4%，2021年计划进一步降低。
• 融资安排：计划发行ABS、ABN、小公募等，2021年计划发行2期住房租赁专项债。
• 三道红线：截至2020年末，资产负债率76%，净负债率70-71%，现金短债比2.1-2.3，计划2022年转为绿色档。
• 权益比例：19年为73%，20年为71%，未来目标提升至65%-70%。
• 集中供地政策：认为有助于稳地价，正荣可借此进入一些之前难以进入的城市，提高拿地性价比。
• 项目运营：注重现金流回正周期，提升运营效率和利润率。

四、大华（集团）有限公司

基本情况

• 销售数据：2020年签约销售金额501亿元，达成年初目标，增速高于行业。
• 土储情况：未售货值约2048亿元，主要集中在长三角、珠三角等区域。
• 财务状况：有息负债471亿元，融资成本5.24%，现金流覆盖率2倍以上。
• 融资结构：80%为开发贷和经营性物业贷，信托清零，非银融资占比下降。
• 三道红线：目前处于黄色档，计划2022年转为绿色档。
• 集中供地政策：公司希望借此进入更多二线城市，但不会过度下沉。
• 旧改模式：上海采用城中村改造，广州采用协议出让，西安需通过公开市场拿地。
• 未来策略：坚持高周转模式，保持土储两年半去化量，提升利润率和现金流管理。

五、正荣地产控股股份有限公司

基本情况

• 销售数据：2020年全年销售额1400亿元，目标保持增长。
• 土储结构：土地储备集中在一二线城市，去化周期约2.5年。
• 财务状况：有息负债635亿元，融资成本从7.8%降至7.0%以下，综合成本7.4%。
• 融资结构：多元化，包括开发贷、公司债、ABS、ABN、美元债等。
• 三道红线：未进入试点名单，但已优化财务指标，计划2022年进入。
• 集中供地政策：公司计划利用政策进入一些热门城市，但不会过度下沉，坚持高周转。
• 权益比例：19年73%，20年71%，未来仍以提升权益比例为目标。
• 拿地标准：净利润率需高于9%，IRR约25%，并考虑现金流回正周期。
• 项目管理：总部强管控，财务条线领导有一票否决权，确保现金流安全。
• 债务管理：短债比例控制在30%以内，重点推进高周转和利润提升。

六、关键信息总结

七、主要观点

• 财务稳健：各企业均注重现金流管理，控制短债比例，提升财务安全。
• 融资结构优化：通过多元化融资渠道（如美元债、ABS、ABN等）降低融资成本。
• 拿地策略：强调项目盈利能力和拿地性价比，控制拿地预算在销售回款的30%-50%之间。
• 集中供地政策：对中小房企影响较大，但头部房企仍能从中获益，提升拿地效率和质量。
• 旧改项目：成为部分房企的重要增长点，但需注意项目周期长、资金投入大。
• 三道红线：部分房企未进入试点名单，但均在积极优化财务指标，争取进入绿色档。
• 评级提升：标普等评级机构关注“总债务/EBITDA”指标，部分企业计划通过多元化业务提升评级。

八、联系信息

九、免责声明

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