20210322-兴业研究-区域重点发债企业调研纪要（第三十八期）——上海房地产篇_41页_1mb

区域重点发债企业调研纪要（第三十八期） - 上海房地产篇

核心内容

本次调研活动由兴业研究发起，旨在加强发债企业与投资人的沟通，减少信息不对称，提升企业形象与投资人的认知。本期调研聚焦上海房地产行业，选取了五家重点发债企业：融信(福建)投资集团有限公司、新力地产集团有限公司、旭辉集团股份有限公司、大华(集团)有限公司、正荣地产控股股份有限公司。

主要观点

1. 企业概况与市场布局

• 融信：2020年合约销售金额1552亿元，去化率超70%，回款率约80%。主要布局一二线城市，拿地策略为“1+N”模式，即核心城市+卫星城市，2021年拿地预算为销售回款的30%-50%。
• 新力：2020年地产板块销售额增长10%，主要分布在江西、长三角、珠三角、中西部。产品以中小型改善型住宅为主，2021年销售目标为500-600亿元，地产板块占收入大部分。
• 旭辉：2020年全口径销售额超2300亿元，排百强第14名。布局以长三角、海西和中西部为核心，2021年计划提升权益比例至65%-70%。
• 大华：2020年签约销售金额501亿元，增速高于行业。布局以一二线城市为主，土储集中在两年半去化量。2021年计划发行住房租赁专项债，继续优化融资结构。
• 正荣：2020年销售金额1400亿元，布局以长三角、海西为核心，2021年计划维持在行业前20名。公司强调稳健运营，控制财务杠杆。

关键信息

2. 财务状况与融资策略

• 融信：截至2020年H1，融资结构中银行贷款占比46.13%，表内开发贷290.1亿元，表外开发贷124.7亿元。2020年末资产负债率略超70%，净负债率降至90%以下，非标融资余额为0。
• 新力：2020年H1有息负债约320亿元，融资成本降至9%以下。2021年计划发行小公募和ABS，境外美元债发行后，公司已纳入恒生综合指数。
• 旭辉：截至2020年H1，有息负债总计约1100亿元，综合融资成本5.24%。公司希望提升标普评级，重视EBITDA指标，计划通过多元化拿地和商业布局提升评级。
• 大华：2020年有息负债471亿元，融资成本5.24%。2021年计划发行住房租赁专项债和ABS，同时优化融资结构，降低非标融资比例。
• 正荣：截至2020年H1，有息负债635亿元，融资成本7.4%。公司强调现金流覆盖率和短期债务控制，计划通过优化融资结构，实现三道红线全部达标。

3. 拿地策略与市场环境

• 融信：坚持“1+N”策略，注重盈利能力测试，关注旧改项目转化。拿地预算为销售回款的30%-50%。
• 新力：2021年拿地计划集中在融资成本低的区域，如长三角的二线城市和中西部的省会城市。部分项目采用代管代建模式，降低税收成本。
• 旭辉：拿地主要通过招拍挂，权益比例提升是公司战略重点。公司关注中西部及溢出区域，不盲目扩张。
• 大华：拿地以项目收益为主，注重旧改项目，部分项目为零溢价拿地。公司计划通过“两集中”政策，实现低价拿地。
• 正荣：拿地上限为销售回款的50%，注重现金流安全，控制财务杠杆。公司对“两集中”政策有积极应对策略，注重资金调配和项目集中盘活。

4. 行业趋势与政策影响

• 三道红线政策：对所有发债房企影响较大，公司普遍关注净负债率、资产负债率和现金短债比等指标。部分企业如正荣未进入试点名单，但仍在优化财务结构。
• 集中供地政策：对上海等热点城市影响较大，部分企业表示会参与，但需关注资金实力和保证金缴纳。政策有助于企业获取低价地，但也可能分散投资。
• 销售与回款：各公司回款率维持在70%-80%之间，部分项目因区域不同而存在差异。销售目标基本围绕行业平均增速设定。

5. 企业战略与未来发展

• 融信：未来仍以长三角为核心，注重稳健经营，提升运营能力，避免过度下沉城市。
• 新力：坚持江西战略，同时拓展大湾区，关注商业和物业管理板块，提升资本市场的参与度。
• 旭辉：未来将通过提升评级和优化融资结构，推动多元化业务发展，包括长租公寓和商业地产。
• 大华：以高周转模式为核心，注重项目开发周期和资金效率，同时拓展商业地产。
• 正荣：通过优化成本和提升效率，保持行业地位，控制财务杠杆，提升评级和融资能力。

总结

本次调研揭示了上海房地产行业五家重点发债企业的财务状况、拿地策略、销售回款情况及未来战略。各企业普遍强调稳健经营、现金流安全、权益比例提升等核心策略，同时积极应对政策变化，如“三道红线”和“两集中”政策，优化融资结构，控制财务杠杆。随着行业竞争加剧和政策调控趋严，企业更注重精细化运营、区域深耕、多元化业务布局，以提升市场竞争力和抗风险能力。