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业绩稳步增长，投资进一步聚焦核心城市

核心内容

本报告首次对某房地产企业进行评级，给予“增持”建议，认为其在行业下行周期中仍能保持优于行业整体的销售表现，并在投资端聚焦核心城市，补充优质土地资源，财务稳健，融资渠道畅通，具备较强的发展潜力。

主要观点

• 业绩表现稳健：2023年上半年公司实现营业收入1370亿元，同比增长23.7%；归母净利润122亿元，同比增长12.9%。虽然归母净利润增速低于营收增速，但整体仍保持增长。
• 盈利能力略有承压：2023H1毛利率为21.3%，同比下降4.26个百分点，主要由于前期低利润项目成为结转主力。但归母净利率较2022年有所提升。
• 销售表现优于行业：公司上半年签约金额2368亿元，同比增长12.7%，签约面积1383万平米，同比增长5.8%。核心城市贡献度提升至87%，销售表现优于行业整体和TOP10房企。
• 投资聚焦核心城市：公司在38个核心城市拓展金额占比达99%，较去年同期提升9个百分点。拿地强度下降至29.9%，但拿地均价同比上涨25.0%，土地储备充足，可满足未来2-3年的开发需求。
• 财务稳健，符合“三道红线”绿档标准：公司资产负债率65.31%，净负债率63.06%，现金短债比1.38，各项指标符合绿档标准。公司回笼金额2273亿元，回笼率96%，资金储备充裕。
• 融资成本持续优化：公司融资渠道多元，2023H1综合融资成本为3.73%，较年初下降19个基点。有息负债规模较期初减少250亿元，显示公司融资能力较强。
• 盈利预测乐观：预计公司2023-2025年营业收入分别为3403亿元、3609亿元、3745亿元，归母净利润分别为211亿元、224亿元、234亿元。对应PE分别为8.10倍、7.61倍、7.28倍，估值逐步下降，但盈利预期良好。
• 投资建议：基于其稳健经营和核心城市布局，公司具备长期增长潜力，首次覆盖给予“增持”评级。

关键信息

财务数据概览

• 营业收入：2023H1为1370亿元，预计2023-2025年分别为3403亿元、3609亿元、3745亿元。
• 归母净利润：2023H1为122亿元，预计2023-2025年分别为211亿元、224亿元、234亿元。
• 毛利率：2023H1为21.3%，同比下降4.26个百分点。
• 拿地强度：2023H1为29.9%，较2022年下降5.4个百分点。
• 拿地均价：2023H1为18416元/平米，同比上涨25.0%。
• 资产负债率：65.31%，符合“三道红线”绿档标准。
• 有息负债规模：3564亿元，较期初减少250亿元。
• 货币资金：1486亿元，占总资产比重约10%。
• 综合融资成本：3.73%，较年初下降19个基点。
• EPS：2023E为1.76元/股，2025E为1.96元/股。
• PE：2023E为8.10倍，2025E为7.28倍。
• PB：2023E为0.8倍，2025E为0.7倍。
• ROE：2023E为9.99%，2025E为9.12%。

投资建议

• 评级：增持（首次）
• 原因：公司在核心城市布局提前，销售表现优于行业和TOP10房企；投资端聚焦优质土地，财务稳健，融资成本持续优化。

风险提示

• 地产销售不及预期
• 行业政策超预期收紧
• 行业信用风险加剧

结论

公司凭借稳健的财务结构和聚焦核心城市的策略，在行业下行周期中仍能保持销售增长，投资和融资能力突出，具备较强的抗风险能力和持续盈利能力，未来发展前景乐观，首次覆盖给予“增持”评级。