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房地产与土地市场受新冠肺炎疫情影响分析（2020年1月）

核心内容概览

2020年1月，受春节假期提前及新冠肺炎疫情影响，中国房地产市场和土地市场整体遇冷，成交量和成交价格均出现显著下滑。尽管部分城市如北京、厦门表现相对较好，但多数城市均面临销售和土地市场的双重压力。同时，各地政府出台多项政策支持市场稳定发展，包括疫情防控、棚户区改造、人才引进和住房保障等。

主要观点

1. 房地产市场遇冷

• 商品房销售面积大幅下降：1月30城商品房成交面积为1023万平方米，环比下降45%，同比下降20%，均低于过去9年同期平均水平。
• 各线城市均受影响：一线城市成交面积环比下降40%，二线城市下降49%，三线城市下降42%。
• 部分城市逆势上涨：北京和厦门商品住宅成交面积同比逆势上升，分别为23%和45%，反映其刚需市场仍具韧性。
• 库存情况：十大城市商品房库存总量基本持平，但二线城市库存同比上升幅度较大，一线城市则稳中有降。

2. 土地市场冷淡

• 土地供应和成交量大幅减少：1月300城土地供应量环比下降66%，成交量环比下降71%。
• 价格逆势上涨：各线城市土地成交均量跌价涨，一线城市楼面均价同比上升166%，涨幅最大。
• 溢价率上升：一、三线城市溢价率同比和环比均有明显上升，显示市场对优质土地仍具吸引力。

关键信息

1. 房企销售业绩下滑

• 百强房企销售数据：1月TOP100房企单月操盘口径销售金额为5097.5亿元，同比降低12%；全口径销售金额为5771.3亿元，同比降低12.7%；权益口径销售金额为4262.2亿元，同比降低16.2%。
• 销售排名：万科、碧桂园、恒大位列前三，招商蛇口、保利发展、金地集团等紧随其后。

2. 政策支持与调控

• 中央政策：
  • 强化“房住不炒”定位，防止资金违规流入房地产市场。
  • 对受疫情影响的群体和企业，提供房贷延期、贷款支持等政策。
• 地方政策：
  • 多地暂停商品房销售活动，超过百余城关闭售楼处。
  • 各地加快棚户区和老旧小区改造，推动保障性住房建设。
  • 江苏、山东、广东等地放宽落户限制，促进城镇化进程。
  • 苏州、济南等地推出人才落户与购房补贴政策，最高补贴达100万元。

3. 商业地产应对措施

• 租金减免：超40家商业地产企业宣布减免租金，包括万达、华润、龙湖、万科、印力、苏宁、融创等。
• 减免范围：覆盖全国多个商场，支持超过10000家商户，有助于缓解疫情对商业的影响。

4. 房企融资动态

• 恒大融资：发行60亿美元境外票据和45亿元公司债，短期内房企融资压力较大。
• 房企境外发债：1月房企境外债发行量达1075.3亿元，为历年单月最高。
• 土地市场动态：
  • 佳兆业以35亿港元竞得香港新界宅地。
  • 金茂以46.75亿元底价摘得北京海淀不限价宅地。
  • 多个城市推迟土地拍卖，房企拿地基本暂停，预计3月前不会明显改善。

行业展望

• 销售受阻：受疫情影响，实体售楼部复工延迟，预计2月及第一季度销售数据将大幅下滑。
• 土地市场低迷：短期内土地供应减少，房企拿地基本停滞。
• 政策支持预期：未来各地可能出台更多针对性支持政策，以稳定市场信心。
• 市场复苏需时间：房地产市场和土地市场在疫情过后将逐步复苏，但需关注政策效果和市场信心恢复情况。

重点公司动态

• 招商蛇口：中标雄安新区安置房项目，总投资73.07亿元，提升公司城市发展与运营能力。
• 恒大：大额发债缓解资金压力，显示出房企在疫情下的融资需求。
• 佳兆业与金茂：积极布局土地市场，分别获得香港和北京优质地块。

总结

2020年1月，房地产市场和土地市场因春节提前和疫情爆发双双遇冷，成交量和成交价格均大幅下滑。尽管部分城市如北京、厦门表现相对较好，但整体市场仍面临较大压力。政府出台多项支持政策，包括疫情防控、保障性住房建设、人才引进等，有助于稳定市场。房企则通过租金减免、发债融资等手段应对市场变化。未来随着疫情缓解和政策落地，市场有望逐步恢复，但短期内房地产行业仍面临严峻挑战。