寂寥新春：新冠疫情冲击下的房地产销售与投资-20200226-招商银行-12页_2mb

寂寥新春：新冠疫情冲击下的房地产销售与投资总结

核心内容概述

2020年新冠疫情对我国房地产行业造成了显著冲击，尤其在销售与投资领域表现突出。由于疫情管控措施、人口流动受限及延迟复工，房地产市场在短期内面临严峻挑战。本文从商品房销售和房地产投资两个维度分析了疫情对行业的影响，并对政策调整方向进行了前瞻预测。

一、商品房销售：“消失”的面积

（一）现状：寂寥新春

• 销售低迷：2020年春节后商品房销售面积同比增速修复速度远低于历史同期，截至农历二月初一（2月23日），销售面积依旧低迷，与春节假期期间相当。
• 日均销售数据：2月10-23日，30大中城市日均销售面积仅为7.8万平米，仅为春节前一周（34.9万平米/天）的22.2%。
• 同比数据：1月30大中城市商品房销售面积同比增长2.7%；2月1日至23日同比大减83.3%。
• 区域差异：三四线城市本应受益于“返乡置业潮”，但因疫情限制人口流动，该现象未出现，销售表现显著弱于一二线城市。

（二）疫情对商品房销售的影响评估

• 与SARS对比：SARS时期商品房销售未出现显著下滑，而本次疫情对房地产销售的冲击更大。
• 市场周期背景：当前房地产市场处于调控后的下行期，销售增速已持续下滑42个月，疫情将进一步延长低迷期。
• 销售面积预测：若疫情持续至2月末，一季度商品房销售面积同比增速将下滑至-41.2%。

二、房地产投资：延迟的复工

（一）销售下滑拖累拿地

• 资金依赖：房企资金来源中，销售回款占比高达50%，是主要来源。
• 拿地意愿下降：受销售下滑影响，房企拿地面积和拍地金额同比增速大幅下滑。
• 土地市场数据：2020年春节后前三周土地供应面积和成交面积仅为历史同期的11.4%和24.4%。

（二）复工延迟影响建安

• 人员流动受限：疫情导致建筑工地停工，务工人员返程延迟，复工时间普遍推迟至2月下旬。
• 防疫措施影响：工人需隔离14天，部分地区将建筑工地出现1人以上确诊列为重大安全事故，进一步抑制复工意愿。
• 返程率数据：截至2020年正月廿八，返程率仅为32.7%，显著低于2019年同期。

（三）房地产投资增速显著回落

• 投资拖累：一季度房地产投资增速预计滑落至-18.7%，其中土地购置费同比增速下滑至-23.7%，建安设备费投资同比增速下滑至-16.1%。
• GDP影响：房地产投资增速的下滑将对一季度GDP增速产生约1.2个百分点的拖累。

三、前瞻：政策需“因城施策”边际放松

政策调整背景

• 调控基调：2016年至今，房地产行业调控政策持续收紧，但疫情冲击加剧了市场下行趋势。
• 稳增长需求：2020年作为“十三五”规划收官之年，“稳增长”目标提升，房地产政策或出现边际放松。

政策放松方向

• 区域差异：部分土地出让收入依赖度高的地区将率先放松调控政策，包括重庆、河南、江苏、山东、湖北等。
• 依赖度指标：土地出让收入/地方财政收入超过80%的地区将优先调整政策，如重庆、河南、江苏、山东；超过70%的地区如河北、广西也具备调整动力。
• 调控节奏：预计全年房地产调控政策将先松后紧，房地产投资增速将先下后上，最终趋于平稳。

关键信息总结

主要观点

1. 疫情冲击显著：新冠疫情对房地产销售和投资的影响远大于SARS，主要由于市场处于调控后的下行期，且疫情范围更广。
2. 销售与投资联动：销售下滑直接影响房企资金回笼，进而抑制拿地与投资行为。
3. 政策调整空间：在“稳增长”目标下，部分依赖土地出让收入的地区将率先放松调控政策，推动市场复苏。
4. 市场复苏节奏：房地产投资增速预计先下后上，全年或小幅负增长，具体取决于疫情改善速度与经济恢复情况。

结论

新冠疫情对房地产行业造成短期严重冲击，尤其在销售与投资领域。政策层面，随着疫情对经济的拖累，部分城市将出现调控边际放松，以稳定市场和促进经济复苏。然而，房地产市场仍需时间修复，全年投资增速或呈现波动，最终趋于平稳。