20220616-湘财证券-房地产行业数据点评_5月销售小幅改善_复苏仍需政策发力_11页_1mb

房地产行业数据点评总结

核心内容

2022年5月，房地产行业销售、投资及拿地数据出现一定程度的改善，但整体仍面临较大压力。销售降幅收窄，投资端回暖主要依赖销售持续回升，政策支持力度仍是关键因素。

主要观点

• 销售情况：5月商品房销售面积同比-32%，环比+26%；商品住宅销售面积同比-37%，环比+24%。销售回暖主要得益于信贷和调控政策持续加码，但销售增速仍处于历史底部。
• 资金面：5月居民中长期贷款新增1047亿元，同比少增3379亿元。1-5月房地产开发企业到位资金同比下降28.8%，5月单月同比下降33%。尽管定金及预收款、个人按揭贷款降幅收窄，但国内贷款和自筹资金压力仍大。
• 投资与拿地：5月房地产开发投资完成额同比下降7.8%，降幅收窄2.3个百分点。1-5月土地购置面积同比下降46%，土地成交价款同比下降28%。拿地和开工意愿依然较弱，投资端承压。
• 土地市场：5月土地成交溢价率为2.2%，环比下降3个百分点。住宅用地供应和成交面积分别同比下降31%和64%，市场热度依然偏低。
• 政策动向：6月以来，各城市政策持续放松，尤其是限购、限贷、限售政策，为房地产行业提供了一定的政策支持，行业基本面有望进一步改善。
• 市场表现：年初至今，房地产指数下跌7.3%，跑赢沪深300指数6个百分点；5月房地产指数下跌5.9%，跑输沪深300指数7.8个百分点；6月至今，房地产指数微涨0.3%，板块估值存在修复空间。

关键信息

1. 销售数据

• 1-5月商品房销售面积同比-23.6%，降幅较1-4月扩大2.7个百分点。
• 1-5月商品房销售金额同比-31.5%，降幅较1-4月扩大2个百分点。
• 5月商品房销售面积同比-32%，环比+26%。
• 30个大中城市商品房销售面积同比下降48%，降幅收窄6个百分点。
• 一线城市销售面积同比下降49%，降幅收窄12个百分点；二线城市销售面积同比下降46%，降幅收窄7个百分点；三线城市销售面积同比下降52%，降幅收窄2.4个百分点。

2. 库存与资金面

• 5月十大城市商品房库存环比下降0.7%，同比上升7.8%；库存去化周期为18个月。
• 5月居民中长期贷款新增1047亿元，同比少增3379亿元。
• 1-5月房地产开发企业到位资金同比下降28.8%，5月单月同比下降33%。
• 定金及预收款同比下降49%，个人按揭贷款同比下降34%，降幅较4月有所收窄。

3. 投资与拿地情况

• 1-5月房地产开发投资完成额同比下降4%，5月单月同比下降7.8%。
• 1-5月房屋新开工面积同比下降31%，房屋施工面积下降1%，房屋竣工面积同比下降15.3%。
• 1-5月土地购置面积同比下降46%，土地成交价款同比下降28%；5月单月土地购置面积、新开工及投资同比降幅分别收窄14pct、2pct、2pct。

4. 土地市场表现

• 5月100大中城市土地供应和成交规划建筑面积分别同比下降8%和42%。
• 住宅用地供应和成交面积分别同比下降31%和64%。
• 土地成交溢价率为2.2%，环比下降3个百分点。

5. 行业政策动态

• 6月以来，55个城市发布房地产调控政策约80条，涵盖限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等方面。
• 部分城市如成都、青岛、广州、徐州、上海等调整了公积金政策、限购政策或落户政策，以刺激市场需求。

6. 行情回顾

• 房地产指数年初至今下跌7.3%，跑赢沪深300指数6个百分点。
• 5月房地产指数下跌5.9%，跑输沪深300指数7.8个百分点。
• 6月至今房地产指数微涨0.3%，二级行业中房地产开发指数上涨0.3%，房地产服务指数下跌1.7%。
• 重点上市房企中，6月至今涨幅前三的为：万科A（+3%）、保利发展（+2.3%）、金融街（+1.6%）。

投资建议

• 建议关注信用风险较低的龙头房企。
• 在稳增长政策背景下，未来需求复苏和投资意愿回升仍需政策加码。
• 行业基本面有望进一步改善，板块估值存在修复空间。
• 维持行业“增持”评级。

风险提示

• 调控政策不及预期。
• 市场销售持续下行风险。

分析师声明

• 张智珑分析师具有证券投资咨询执业资格，以独立、诚信、谨慎、客观的原则出具本报告。
• 报告内容准确反映其研究观点，不因报告内容而获得任何形式的补偿。

投资评级体系

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先沪深300指数15%以上；
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先沪深300指数5%-15%；
• 中性：未来6-12个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-5%-5%；
• 减持：未来6-12个月投资收益率落后沪深300指数5%以上；
• 卖出：未来6-12个月投资收益率落后沪深300指数15%以上。