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静待来年春暖花开：房地产行业周报总结

核心内容概述

2016年2月5日发布的房地产行业周报指出，上周地产股整体表现强劲，中信房地产指数上涨3.31%，跑赢沪深300指数2.71个百分点。148家房地产股中，116家上涨，16家下跌，16家停牌。行业整体呈现分化态势，部分城市成交面积环比上升，而部分城市则大幅下滑，尤其是深圳、福州、长沙等城市。报告认为，政策刺激可能带来短期利好，但市场长期向好仍需经济基本面支撑。

主要观点

• 地产股上涨：上周地产股普遍上涨，珠江控股、深物业A、浙江东日等涨幅居前，而金地集团、万鸿集团等跌幅较大。
• 政策影响：央行放松不限购城市商贷首付比例至25%（可向下浮动5%），被认为有助于三四线城市去库存。
• 市场情绪改善：政策释放积极信号，改善市场悲观情绪，但分析师认为其效果仅限短期。
• 投资组合表现：上周东兴房地产投资组合取得6.80%的绝对收益，优于中信房地产指数。
• 市场预期：春节效应导致多数城市成交走弱，但节后结构性行情或将继续。
• 重点推荐房企：分析师继续看好行业龙头及区域型龙头房企，如信达地产、中国武夷、荣盛发展等，认为其有业绩支撑和转型预期，具备估值修复潜力。
• 行业展望：房地产行业整体仍处于分化阶段，部分企业利润率下降，市场格局持续演变。

关键信息

一、上周市场表现

• 指数涨幅：中信房地产指数上涨3.31%，与沪深300指数相差2.71个百分点。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：珠江控股（+36.60%）、深物业A（+35.19%）、浙江东日（+34.83%）、宁波富达（+22.49%）、银润投资（+19.51%）。
  • 跌幅前五：金地集团（-11.18%）、万鸿集团（-5.01%）、东华实业（-4.77%）、中国国贸（-4.30%）、深国商（-3.94%）。
• 投资组合收益：东兴房地产投资组合周累计收益为6.80%，优于行业指数。

二、商品住宅成交情况

• 多数城市走弱：春节效应导致多数城市成交面积环比下降，如北京、上海、天津、广州、深圳、合肥、南昌、长沙、福州、青岛等。
• 个别城市上涨：厦门、南京等城市成交面积环比上升，其中厦门涨幅最大（+16.81%）。
• 政策预期影响：央行放松首付比例政策对三四线城市去库存有积极影响，预期能拉动部分购房需求。

三、行业和公司动态

行业新闻

• 首付比例下调：央行、银监会放松不限购城市首付比例至25%，部分城市可向下浮动5%。
• 公共租赁住房税收优惠：财政部规定公共租赁住房建设运营免征房产税三年。
• 不动产登记落地：多地不动产登记制度加速推进，如上海、武汉、南昌等。
• 利润率下降：78家上市房企中，仅48.7%预盈，25家利润减少，15家预期亏损。

土地市场动态

• 成都：6宗地成交近40亿元，多家房企参与。
• 南京：上海建工以64.8亿元拿下河西地块，楼面价达42561元/㎡。
• 佛山：七家千亿房企竞拍，首月土地市场揽金超92亿元。
• 北京：将台乡驼房营地块成交遇冷，溢价率仅2%。
• 大型房企拿地成本上升：2015年大型房企拿地热情高涨，拿地总额同比上升近四成。

企业动态

• SOHO中国与链家合作：计划帮助业主出租，降低空置率。
• 旭辉商业计划上市：目标在5年内实现商业板块上市。
• 泰禾集团业绩增长：三年复合增长率达421%，扩张迅速。
• 佳兆业债务重组受阻：部分境外债权人反对，重组截止日期延至2月14日。
• 财信发展寻求转型：设立电商置业公司，探索电商产业园模式。

下周投资组合建议

• 组合不变：荣盛发展（30%）、中国武夷（40%）、信达地产（30%）。
• 推荐标的：荣盛发展、中国武夷、信达地产，均被给予“强烈推荐”评级。
• 附注信息：2月份东兴证券十大金股中房地产金股为：中国武夷；金股组合为京投银泰（20%）、华发股份（20%）、中国武夷（60%）。

分析师简介

• 郑闵钢：房地产行业首席研究员，东兴证券研究所基础产业小组组长，多次获得行业奖项。
• 梁小翠：重庆大学金融学学士、产业经济学硕士，中国社会科学院在读博士，专注于房地产转型与金融研究。

投资评级体系

• 公司评级：
  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%；
  • 中性：相对强于市场基准指数收益率-5%~+5%；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
• 行业评级：
  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对强于市场基准指数收益率-5%~+5%；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

总结

报告指出，尽管春节效应导致多数城市成交走弱，但政策支持对房地产市场短期有提振作用。建议关注具有业绩支撑和转型预期的房企，如信达地产、中国武夷、荣盛发展等。市场分化持续，未来仍需经济基本面改善以支撑长期向好。