20170510-安邦咨询-房地产行业通讯总第1091期_17页_984kb

A股六大房企存货占比超全国库存半数

核心内容

A股六大房企的存货占比超过全国库存的一半，反映出房地产行业库存压力显著。主要原因是房企新增项目土地成本上升，导致货值增加，同时部分房企商业类项目存货量过高，消化速度缓慢。在调控政策加码的背景下，市场降温使得存货难以转化为现金，房企沉淀资金规模扩大，去库存压力加剧。

主要观点

• 房企存货规模普遍增长，尤其是大型房企如绿地控股、万科、保利地产等。
• 存货指标涵盖住房库存、土地储备、开工建设项目等，整体规模高于实际可售住宅面积。
• 存货周转天数增加，反映房企运营能力和存货管理水平下降。
• 部分房企虽存货增长缓慢甚至下降，但并不意味着运营健康，可能是出于战略调整。

关键信息

• 截至2016年底，140家上市房企存货总计3.62万亿元，同比增长14.4%。
• 存货门槛在1000亿元以上的房企有6家，分别为绿地、万科、保利地产、华夏幸福、首开股份和招商蛇口。
• 绿地控股存货接近4900亿元，同比上涨22%；万科存货为4673亿元，同比上升27%。
• 存货周转天数在部分房企中有所上升，例如首开股份从2100天增至1914天。
• 高端项目因限价政策难以高价销售，导致销售周期延长，资金成本上升。

市场动态与风险提示

土地市场数据

• 前4月全国300个城市卖地收入同比增近50%。
• 一线城市土地出让金同比大幅增长，尤其是北京、上海、广州等地。
• 深圳市4月新房成交均价环比下降0.2%，但同比上升9.5%。

城市楼市表现

• 北京楼市全面进入存量时代，新房成交占比降至12%。
• 上海楼市4月成交量跌价涨，部分楼盘降价幅度超过10%。
• 广州楼市投资气氛明显减少，自住型客户占比上升至92.86%。
• 南京楼市交易量显著“萎缩”，4月新房成交量仅为5461套，同比大幅下降。

调控政策影响

• 上海出台新房销售公证摇号政策，以防止开发商定向销售，保护购房者权益。
• 北京、深圳等地的房贷政策收紧，个人住房贷款增速回落，资金面偏紧。
• 雄安新区的建设可能对北京的城市总体规划产生影响，导致部分规划调整。

行业趋势与问题

商业地产去库存压力更大

• 商业地产待售面积达19802万平方米，比住宅库存更严重。
• 世邦魏理仕报告显示，2016年全球购物中心建设中，中国占据三席，显示其市场活跃度。

房地产资本外流

• 部分房企如中渝置地，因国内楼市预期不佳，选择将资本转向海外房地产市场。
• 资本外流可能影响国内房地产市场的资金供给，增加房企资金压力。

特色小镇房地产化风险

• “特色小镇”存在房地产化趋势，可能成为新的泡沫。
• 需警惕其发展模式与房地产过度挂钩，导致资源浪费和经济失衡。

土地经营权入股农业产业化经营试点

• 土地经营权入股试点将进入总结阶段，有助于深化农村改革。
• 试点中暴露的问题包括农民意见分歧、利益共享机制不完善、法律界定不明确等。

风险与机会提示

• 机会：房地产资本外流速度加快，部分房企将资金转向海外。
• 风险：上海楼市管控可能进一步趋严，影响市场活跃度。
• 去库存压力：受调控影响，市场成交量下滑，房企资金链承压。
• 政策不确定性：房地产税、个税改革等政策仍需时间推进，短期内难以落地。

行业数据信息

• 2017年4月，一线城市楼市成交量环比下降30.50%，二线城市环比下降16.02%。
• 深圳市4月新房成交1977套，环比增加146.2%，但成交均价微降。
• 广州“五一”假期二手楼市成交量同比下降16.36%，投资客户减少。

总结

A股六大房企存货占比超全国库存半数，显示房地产行业库存压力显著。调控政策加码导致市场降温，房企去库存难度加大。同时，部分城市如上海、深圳、北京等地楼市成交量下滑，房价波动，投资氛围减弱。商业地产去库存压力更大，需引起重视。房地产资本外流趋势显现，部分房企转向海外市场。此外，特色小镇房地产化风险加剧，土地经营权入股农业产业化经营试点也面临诸多挑战。整体来看，房地产行业正面临政策调控、市场降温、库存压力等多重挑战，房企需提升运营效率和去库存能力，以应对未来的不确定性。