20170510-安邦咨询-房地产行业通讯总第1091期_18页_1mb

文档内容总结

核心内容概述

本文档主要围绕中国房地产市场在2017年第一季度至五一假期期间的市场动态、行业数据、政策调控及潜在风险进行分析。内容涵盖A股六大房企存货情况、土地市场表现、一线城市楼市成交量变化、商业地产去库存压力、房贷政策调整、房地产资本外流、调控政策对市场的影响、以及房地产行业面临的其他风险，如耕地红线问题和“特色小镇”房地产化趋势等。

主要观点

• 房企存货压力增大：A股六大房企存货占比超全国库存半数，尤其是绿地控股、万科、保利地产等，存货增长明显，去库存压力加剧。
• 土地市场持续火热：前四月全国300个城市卖地收入同比增长近50%，一线城市土地出让金同比大幅增长，显示地价上涨趋势。
• 楼市成交量下降：一线城市楼市成交量在4月环比下降30.50%，二线城市下降16.02%，表明市场降温。
• 商业地产去库存更严重：与住宅相比，商业地产库存压力更大，尤其是一线城市和部分二线城市，存在重复建设、定位不清、经营不善等问题。
• 调控政策影响市场：北京、上海等地的住房新政对市场产生显著影响，部分区域房价下跌，成交量大幅下滑，市场进入“冻结”状态。
• 房地产资本外流：部分房企将资金转向海外，如中渝置地在英国收购大型物业，显示国内房地产市场吸引力下降。
• 房贷政策趋严：深圳、上海等地房贷利率上调，首付比例提高，导致楼市资金面趋紧，市场面临去杠杆压力。
• “特色小镇”房地产化风险：部分地区将“特色小镇”建设与房地产开发结合，存在泡沫风险，需警惕“空城鬼城”现象。
• 土地经营权入股试点进入总结阶段：该模式在农业产业化中推广，但存在农民利益分配不均、法律界定模糊等问题。

关键信息

房企存货数据

• 截至2016年底，140家上市房企存货总计3.62万亿元，同比增长14.4%。
• 存货门槛在1000亿元以上的房企有6家，其中绿地控股存货接近4900亿元，超过万科。
• 存货周转天数整体下降，但绿地控股增加346天，显示部分房企运营能力下降。

土地市场表现

• 前4月全国300个城市卖地收入达9270.5亿元，同比增近50%。
• 一线城市土地出让金同比猛增11331%，显示地价上涨。
• 上海4月土地出让金仅31.9亿元，排在第17位，仅为北京的7.2%。

楼市成交量与价格

• 北京4月新房成交占比降至12%，全面进入存量时代。
• 上海4月商品住宅成交量环比下降31.96%，价格同比上涨24.20%。
• 深圳4月新房成交均价环比下降0.2%，但同比上升9.5%。
• 南京4月新房成交量为5461套，同比缩水66.4%。

房地产资本外流

• 中渝置地斥资101亿英镑收购英国伦敦金融城利德贺大楼，显示国内房企资本外流趋势。
• 中渝置地2016年净亏损3.56亿港元，显示其在内地业务收缩。

房贷去杠杆影响

• 深圳住房贷款余额增速放缓，4月同比减少28.29%，房贷利率提高。
• 深圳房贷减少主要由于成交量下降，而非银行放贷减少。
• 深圳居民存款低于广州和重庆，但高于北京，显示资金流动性变化。

商业地产去库存压力

• 商业地产待售面积达19802万平方米，库存比住宅还严重。
• 实体零售市场出现复苏迹象，但供应量下降，竞争加剧。

“特色小镇”房地产化风险

• 一些地方政府将“特色小镇”建设与房地产开发结合，导致房地产化趋势。
• 安邦智库指出，这种趋势可能形成新的泡沫，需警惕“空城鬼城”现象。

耕地红线与土地经营权入股

• 2020年耕地保有量目标为18.65亿亩，2030年降至18.25亿亩。
• 土地经营权入股试点进入总结阶段，农民权益保障与法律界定仍是问题。

风险与机会提示

风险

• 上海楼市管控趋严，政策限制可能影响房价上涨。
• 房企存货周转速度放缓，资金链承压。
• 房地产资本外流，可能影响国内市场发展。
• “特色小镇”房地产化风险，可能形成新的市场泡沫。
• 土地经营权入股试点存在农民利益分配不均、法律不明确等问题。

机会

• 房地产资本外流速度加快，可能为其他领域提供资金支持。
• 商业地产去库存压力大，可能带来新的投资机会。
• 部分城市房地产市场调整，可能带来结构性优化。

其他重要信息

• 安邦咨询（ANBOUND）是专业研究机构，提供策略分析与风险研究。
• 文档中包含多个城市楼市动态，如北京、上海、深圳、南京等。
• 本文档为行研报告，部分数据来源于中国指数研究院、中指院、央行、统计局等机构。

总结

本文档全面反映了2017年中国房地产市场的发展状况与政策影响，重点分析了房企存货、土地市场、楼市成交量与价格、商业地产去库存压力、房贷政策调整、资本外流、房地产化趋势以及土地经营权入股试点等问题。同时，也指出市场面临的潜在风险与可能的机遇，为投资者和政策制定者提供了有价值的参考信息。