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华泰 | 地产：上半年核心城市销售呈现强韧性总结

核心内容概述

2026年上半年，中国房地产市场整体仍面临供需下降的压力，但核心城市表现相对稳健，尤其是二手房市场延续高景气，房价“止跌”信号局部显现。一线城市的销售和价格跌幅明显收窄，表明市场具备一定的修复能力。同时，租金跌幅收窄、租售比改善，为房价企稳奠定基础。行业集中度进一步提升，头部房企在市场调整中份额持续巩固，结构性分化趋势未变。

主要观点

• 新房市场：核心城市供需降幅收窄，市场向改善型需求倾斜。
• 二手房市场：成交延续高景气，部分核心城市房价出现止跌甚至微涨。
• 租金市场：租金跌幅收窄，一线城市率先实现环比转正。
• 行业集中度：TOP20房企权益销售金额同比下降，但市占率提升，行业集中度持续增强。
• 库存变化：新房库存加速下降，去化周期改善；二手房挂牌量进入下行通道，有助于价格企稳。

关键信息

一、新房市场表现

• 全国新房成交：2026年1-5月，全国新房成交套数同比-11.3%，降幅较2025年收窄6.8pct。
• 城市能级分化：一线城市新房销售同比-3.1%，二线城市-14.2%，三线城市-10.2%。
• 改善型需求支撑：30城120平以上户型成交占比提升至32%，反映市场向改善型迁移。
• 供给端收缩：40城2026H1合计新推盘套数同比-18.8%，一线城市降幅最大。
• 库存与去化周期：80城新房库存同比下降4.3%，去化周期降至27.5个月，一线城市自3月高点下降2.5%至22.1个月。

二、二手房市场表现

• 全国二手房成交：27城2026H1二手房成交122.81万套，同比+15.9%。
• 价格走势：84城冰山指数同比-2.9%，较2025年全年-13.0%明显收窄。
• 核心城市房价：上海房价累计上涨1.6%，是唯一实现正增长的城市；北京、深圳、广州房价降幅收窄。
• 低总价房源占比提升：一线城市300万以下房源成交占比从52.9%提升至55.5%，反映刚需集中释放。
• 挂牌量下行：49城二手房挂牌量2026H1累计下降0.8%，一线城市降幅显著，期末较2025年Q2下降9.5%。

三、租赁市场动态

• 租金走势：全国50城租金同比-1.4%，优于二手房价1.3pct。
• 一线城市率先企稳：租金连续5个月环比转正，上海、深圳租金涨幅分别为1.11%和0.37%。
• 租售比改善：租金跌幅收窄，租售比进一步优化，为房价修复提供支撑。

四、城市与企业维度

• 城市结构性分化：一线城市量价占优，强三线城市如徐州、南通、无锡成交量同比超30%，需求韧性显著。
• 企业集中度提升：TOP20房企合计权益销售金额同比-8.6%，市占率提升至19.51%；中海、华润、金茂等房企表现突出。

投资逻辑

• 市场特征：二手房高景气、房价止跌信号局部显现、租金跌幅收窄、行业集中度提升。
• 核心城市逻辑：一线城市具备房价韧性，租金改善与产业支撑推动市场修复。
• 投资建议：继续看好深度布局新兴产业的一线和强二线城市，关注房价止跌信号向更多城市扩散的节奏。

风险提示

1. 政策波动风险：房地产相关货币政策、财政政策及因城施策存在不确定性。
2. 基本面复苏不及预期：若经济复苏和政策落地效果不达预期，市场修复可能受阻。
3. 房企经营风险：部分房企可能面临资金链压力，经营风险上升。

总结

2026年上半年，中国房地产市场呈现结构性分化，核心城市表现优于其他区域。新房市场在供给端收缩与需求端改善的博弈中，销售和价格跌幅收窄；二手房市场则保持高景气，个别城市房价出现止跌信号。租金跌幅显著收窄，租售比改善，为房价企稳提供支撑。行业集中度提升，头部房企在市场调整中占据更大份额。未来需重点关注房价止跌信号能否从上海扩散至更多核心城市，以判断市场全面企稳的节奏。