> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年1-6月房地产市场总结 ## 核心内容概述 2026年1-6月，中国房地产市场呈现结构性分化特征。新房市场整体供需同比仍有所下降，但核心城市供需降幅收窄，市场进一步向改善型需求倾斜。二手房市场延续高景气，个别核心城市已释放价格转正信号，房价“止跌”趋势局部显现。租金跌幅显著收窄，一线城市率先企稳，租售比改善为市场全面修复铺垫。行业集中度持续提升，头部房企表现优于行业整体。 ## 主要观点 - **新房市场**：核心城市新房销售同比降幅收窄，改善型需求成为市场支撑。一线城市“低供给+稳销售”反映市场韧性，但整体新房库存水平仍处于高位。 - **二手房市场**：成交延续高景气，27城二手房成交122.81万套，同比+15.9%。部分核心城市如上海实现房价转正，二手房市场份额持续提升。 - **租金市场**：租金总体下行但降幅收窄，一线城市租金率先企稳，反映需求韧性及产业支撑。租金改善有助于租售比修复，推动房价企稳。 - **行业结构**：城市与企业层面均呈现结构性分化，一线城市及新兴产业布局城市表现更优，行业集中度持续提升，TOP20房企市占率提升。 - **投资建议**：重点推荐在新兴产业发展领先的城市深度布局企业、估值低位且计提充分的企业、在房价一阶导转正区域有布局的港资企业、具备竞争壁垒的商管及物管公司，以及存量交易及地产链后端企业。 ## 关键信息 ### 新房市场 - **成交情况**：60城新房26H1成交套数同比-11.3%，一线城市降幅明显收窄至-3.1%。 - **面积段结构**：改善型住房（120-144平米）成交占比达32%，较25年提升2pct。 - **供给情况**：40城新推盘套数同比-18.8%，一线城市降幅最显著。 - **库存及去化周期**：80城新房库存累计下降4.3%，去化周期降至27.5个月，一线城市去化周期下降12.4%。 ### 二手房市场 - **成交情况**：27城二手房成交122.81万套，同比+15.9%，其中上海房价累计上涨1.6%。 - **挂牌量**：一线城市挂牌量同比下降6.8%，二手房去化周期缩短，推动价格企稳。 - **成交结构**：一线城市低总价房源占比持续提升，上海300万以下房源占比升至69.4%。 ### 租赁市场 - **租金趋势**：全国50城租金同比-3.5%，一线城市租金跌幅收窄，四城租金环比连续正增长。 - **租金与房价关系**：租金改善有助于房价企稳，一线城市的租金与房价显著正相关。 ### 城市与企业表现 - **城市维度**：一线、强三线城市表现优于三线城市，上海、深圳、合肥、苏州等城市房价及租金表现突出。 - **企业维度**：TOP20房企权益销售金额同比-8.6%，市占率提升至19.51%。中海、华润、招商、建发等房企表现亮眼。 ### 投资建议 - **重点推荐企业**：华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发股份、滨江集团、绿城中国、龙湖集团、新城控股、华润万象生活、招商积余等。 - **估值与盈利预测**：多数推荐企业估值处于低位，盈利预测显示未来有修复空间。 ## 风险提示 - **政策波动风险**：地产相关政策存在不确定性，可能影响行业及房企经营。 - **基本面复苏不及预期**：若经济复苏不及预期，地产基本面可能继续承压。 - **房企经营风险**：部分房企可能面临资金链压力，出现经营困难。 ## 附录：重点推荐公司一览 | 股票名称 | 股票代码 | 目标价(当地币种) | 投资评级 | |------------------|----------|------------------|----------| | 龙湖集团 | 960 HK | 12.94 | 买入 | | 城投控股 | 600649 CH | 6.70 | 买入 | | 招商蛇口 | 001979 CH | 12.02 | 买入 | | 新城控股 | 601155 CH | 19.63 | 买入 | | 华润万象生活 | 1209 HK | 63.57 | 买入 | | 招商积余 | 001914 CH | 14.25 | 买入 | | 越秀地产 | 123 HK | 5.73 | 买入 | | 绿城服务 | 2869 HK | 6.35 | 买入 | | 绿城中国 | 3900 HK | 9.92 | 买入 | | 建发股份 | 600153 CH | 12.42 | 买入 | | 滨江集团 | 002244 CH | 11.66 | 买入 | | 新鸿基地产 | 16 HK | 164.37 | 买入 | | 建发国际集团 | 1908 HK | 18.40 | 买入 | | 华润置地 | 1109 HK | 38.54 | 买入 | | 中国海外发展 | 688 HK | 14.72 | 买入 | | 中国金茂 | 817 HK | 1.60 | 增持 | ## 总结 2026年1-6月，房地产市场呈现“二手房高景气延续、房价止跌信号局部显现、租金跌幅显著收窄、行业集中度持续提升”的特征。核心城市市场韧性凸显，一线及强三线城市表现优于其他区域。改善型需求支撑新房市场，而二手房市场则主要承接刚需，低总价房源占比提升。租金改善推动租售比修复，为房价企稳提供支撑。未来需关注房价止跌信号能否从上海扩散至更多核心城市。投资建议聚焦于具备产业逻辑、估值低位及盈利修复潜力的企业。