2017南昌房地产市场年报_86页-8mb

南昌房地产市场2018年展望总结

核心内容

2018年被视作房地产行业的重要一年，政策调控、市场变化、城市规划及区域发展均呈现出新的趋势。南昌作为重点城市，其房地产市场在政策调控、土地市场、城市建设及区域发展等方面均有显著变化。

主要观点

• 政策调控趋严：2018年房地产行业坚持“房住不炒”的定位，政策向“一城多策”分类调控方向发展。南昌继续严格执行限购政策，同时加大住宅限购限贷力度，加强市场管理。租售同权政策推动住房租赁市场发展，未来限购政策或将出现放松，但短期内仍以抑制政策为主。
• 土地市场变化：土地供应逐步减缓，大型房企拿地集中度提升，土地出让条件更严苛。2017年南昌市（含县）土地市场供小于求，土地供应主要集中在年底，且非工业用地流拍率下降，表明市场对非工业用地的需求依然旺盛。
• 城市建设推进：南昌市重点推进“一江两岸”、青山湖西岸、八一广场周边等区域的城市设计，加快旧城改造和基础设施建设。南昌市积极推进住房租赁市场，规范租赁行为，推动租购并举的住房制度。
• 楼市热点变化：2017年南昌住宅成交量下降，均价上升，非住宅市场则表现出热销趋势。2018年“三限房”入市，为刚需购房者提供契机。同时，大牌房企入驻南昌，推动市场进一步发展。

关键信息

一、宏观政策

1. 房地产政策：

   • 2月6日：《关于有序开展村土地利用规划编制工作的指导意见》
   • 3月21日：《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》
   • 5月8日：《土地利用总体规划管理办法》
   • 6月30日：《江西省地方税务局支持降低企业成本优化发展环境政策服务举措30条》
   • 8月29日：《关于市区限房价竞价地商品住宅项目销售管理(试行)的通知》
   • 9月14日：《南昌市划拨国有土地上城镇住房转让不动产登记办法》
   • 9月22日：《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》
   • 11月30日：《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》

2. 金融政策：

   • 2月16日：完善差别化住房信贷政策
   • 4月10日：坚持分类调控、因城施策
   • 6月9日：不动产抵押权
   • 7月14日：加强党对金融工作的领导
   • 9月30日：准备金下调0.5%，实施定向降准
   • 10月27日：住房公积金新政
   • 11月6日：规范购房融资

二、城市规划

1. 城市发展规划：

   • 国家级：《促进中部地区崛起“十三五”规划》、《长江中游城市群发展规划》
   • 区域级：《昌抚合作示范区(南昌)总体规划(2016-2025)》
   • 城市级：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》、《赣江新区总体规划》

2. 城市交通规划：

   • 航空：新建区机场
   • 铁路：赣深客专、安九客专、昌景黄高铁、昌赣高铁、吉抚武温
   • 地铁：1号线东延工程、2号线后通段、2号线东延工程、2号线南延工程、3号线一期、4号线一期
   • 公路：昌九大道快速路二期、昌南大道快速路改造、昌西大道改造、海昏工程、志敏大道改造、洪都大道快速路改造、南京东路改造、赣江东岸防洪堤南延工程、解放东路延伸段、九龙湖抚州大街隧道、九龙湖大道南延段、九龙湖赣州大街综合管廊工程
   • 有轨电车：快速轨道交通湾里线

3. 城市建设：

   • 城中城商业综合体：正盛太古港
   • 红谷滩崛起广场：地下步行连廊和大型停车场
   • 南昌抚河故道湿地公园：即将打造
   • 玉带河水系截污提升工程：已基本完工
   • 南昌东站：建设中，将成为南昌新地标
   • 旧城改造项目：62个，其中10个为精品社区
   • 人才公寓项目：位于高新区，总投资约7.8亿元
   • 新建中小学学校：多个学校建成或在建

三、楼市热点

1. 住宅成交量下降，均价上升：2017年南昌新房住宅成交量431.31万m²，环比下降33.42%，成交均价10382元/m²，环比上涨11.55%。
2. 非住宅市场热销：公寓市场表现活跃，办公市场去库存为主，商业市场量价齐涨。
3. 上半场地王频出：恒大、蓝光、名城地产等企业拿地，楼面价创下新高。
4. 下半场推出“三限地”：多个区域推出限价地，为刚需提供机会。
5. 大牌房企入驻南昌：碧桂园、金茂、金科、名城地产、苏宁置业、远洋、阳光城、富力等企业进入南昌市场。
6. 精装房成为趋势：虽然政策推动，但全面普及仍需时间。
7. 南昌布局租赁市场：2018年起全面实行商品房屋租赁属地管理，规范租赁市场。

四、区域预测

五、2017年数据和排行榜

1. 南昌市区商品房数据：

   • 新增供应：705.88万m²
   • 成交量：599.21万m²
   • 成交金额：640.85亿元
   • 住宅成交均价：10382元/m²
   • 非工业公共用地成交：6912.34亩

2. 南昌市区住宅成交排行榜：

   • 套数排行：万达城、新力龙湾、中航瑶湖郡、新力琥珀园、绿地朝阳中心等
   • 面积排行：万达城、新力龙湾、新力琥珀园、中航瑶湖郡、绿地朝阳中心等
   • 成交金额排行：万达城、新力龙湾、绿地朝阳中心、新力琥珀园、绿地国际博览城等

3. 南昌市区非住宅成交排行榜：

   • 套数排行：新城吾悦广场、沃华W广场、盈石商业广场、绿地国际博览城、天使金融广场等
   • 面积排行：绿地国际博览城、商联中心、新城吾悦广场、天使金融广场、沃华W广场等
   • 成交金额排行：商联中心、绿地国际博览城、天使金融广场、沃华W广场、盈石IM广场等

4. 开发企业成交排行榜：

   • 新力置地、绿地集团、万科地产、融创集团、恒锦地产、中海地产、慧联置业、世联等

5. 代理公司业绩情况：

   • 尚美佳、易居、天睿、中原、城邦、世联等

六、2017年南昌土地市场

1. 土地供求情况：

   • 全年推出175宗地块，面积18634亩
   • 成交177宗，总面积18772亩
   • 总地价458亿元，其中非工业用地成交总地价约302.83亿元

2. 土地供应结构：

   • 居住用地：8.97%
   • 商服用地：7.53%
   • 综合用地：17.43%
   • 工业用地：41.48%
   • 公共用地：24.59%

3. 土地区域供应情况：

   • 高新区：6727亩，占比36.10%
   • 南昌县：4546亩，占比24.40%
   • 新建区：2497亩，占比13.40%

4. 土地成交结构：

   • 工业用地：38.77%
   • 公共用地：24.41%
   • 居住用地：12.19%
   • 商服用地：7.01%
   • 综合用地：17.62%

5. 土地区域成交情况：

   • 高新区：6655亩，占比35.45%
   • 南昌县：4429亩，占比23.59%
   • 新建区：2326亩，占比12.39%

6. 非工业公共用地成交情况：

   • 南昌县：18宗，总价32.42亿元
   • 高新区：6宗，总价39.58亿元
   • 红谷滩：3宗，总价13.47亿元
   • 九龙湖：10宗，总价71.86亿元
   • 新建区：11宗，总价92.84亿元
   • 西湖区：3宗，总价19.33亿元
   • 湾里区：7宗，总价8.74亿元
   • 赣江新区：7宗，总价32.05亿元

7. 南昌市区土地情况：

   • 2013-2017年成交宗数：从68宗到84宗
   • 成交面积：从5959亩到10922亩
   • 成交金额：从167亿元到358亿元

8. 南昌县土地情况：

   • 推出65宗土地，面积4546亩
   • 成交64宗土地，面积4429亩
   • 成交总金额37.24亿元，其中非工业用地成交23宗，面积1392亩

9. 新建区土地情况：

   • 推出20宗土地，面积2497亩
   • 成交19宗土地，面积2326亩
   • 成交总金额92.84亿元

总结

2018年南昌房地产市场将继续受到政策调控影响，市场趋于谨慎。同时，土地市场将更加规范，大型房企将继续占据主导地位。城市建设与规划也将进一步推进，提升城市品质。楼市热点方面，非住宅市场将继续保持热度，而“三限房”将为刚需购房者带来机遇。整体来看，南昌楼市在政策、市场、城市规划等多方面迎来新的发展契机。