20260415-世邦魏理仕-2026年第一季度广州房地产市场回顾_14页_1mb

2026年第一季度广州房地产市场总结

核心内容

2026年第一季度，广州房地产市场在不同物业类型中表现出显著差异。整体市场呈现需求谨慎、供应增加、租金下行、投资活跃但成交有待提升的特点。

优质办公楼市场

市场概况

• 新增供应：11.0万平方米，其中金融城北区首个优质办公物业——广州合生国际中心交付。
• 空置率：21.7%，环比上升0.6个百分点。
• 净吸纳量：3.1万平方米，环比略有下降。
• 租金报价：118.1元/月/平方米，环比下跌1.9%。

需求分析

• 活跃行业：消费品行业表现最为活跃，主要以搬迁为主；金融业升级需求突出，57%的新租面积来自普通楼宇向优质楼宇迁移；科技互联网行业成交面积环比小幅上升3.2%。
• 区域表现：珠江新城净吸纳量回正，主要得益于大宗成交及空置率上升趋势放缓；金融城和琶洲仍是主要租赁区域。

租金趋势

• 以价换量策略持续，租金跌幅放缓，但整体仍处于下行阶段。
• 未来展望：预计未来半年新增供应30.3万平方米，其中74%位于金融城，租金将持续承压。

商场市场

市场概况

• 新增供应：0.0万平方米。
• 空置率：6.8%，环比小幅回落0.3个百分点。
• 净吸纳量：-1.0万平方米，因天河城百货东圃店关闭影响。
• 租金报价：20.5元/天/平方米，环比下跌2.5%。

需求分析

• 活跃业态：餐饮表现最为活跃，占比53.0%；零售业态次之，占比36.5%。
• 具体表现：
  • 特色餐饮：17%，日式餐饮（烧烤、放题、天妇罗、拉面、寿司）及中式餐饮（江西菜）表现突出。
  • 茶饮咖啡甜品：17%，新茶饮品牌如上山饮茶、找茶、泰式茶饮等涌现。
  • 时尚服装：13%，国内连锁品牌在社区拓店，本地潮牌在聚龙湾太古里聚集。
  • 快餐、美容健康、面包烘培、电子产品和家电、轻食小吃：分别占比8%、7%、5%、4%、4%。

租金趋势

• 首层租金跌幅扩大，市场分化加剧，核心商圈内商场表现出现分化。

未来展望

• 预计未来半年新增优质商业物业58.6万平方米，本地运营商正通过轻资产模式改造专业市场或奥特莱斯为社区购物中心，覆盖更多消费人群。
• 部分品牌倾向于在知名度高、人流旺盛且有历史人文气息的街区开设首店，如Aesop和观夏。

广佛仓储物流市场

市场概况

• 新增供应：31.0万平方米，主要位于花都区。
• 空置率：13.1%，环比上升4.2个百分点。
• 净吸纳量：4.6万平方米。
• 平均租金：34.5元/月/平方米，环比下跌2.9%。

需求分析

• 电商与跨境电商：电商相关第三方物流在从化扩张，跨境电商调整仓库布局，退租部分非高标或租金较高的广州仓库。
• 租金趋势：以价换量态势持续，租金跌幅扩大，尤其在从化、番禺和花都地区。

未来展望

• 广州未来半年将有174万平方米新增仓储供应，南沙和增城分别贡献62万和55万平方米，租金进入加速下行阶段。
• 佛山供应高峰已过，未来半年仅有一个项目入市，约24万平方米，将缓解市场压力。

物业投资市场

市场概况

• 成交总量：2.5亿元人民币。
• 成交类型：商场相关物业占比50%（按笔数）。
• 大宗交易：仅两宗成交，分别为花都厂房交易和海珠区商业裙楼拍卖。

投资趋势

• 机构买家：持续谨慎，价格分歧难以弥合，尤其是成熟带租约物业。
• 自用买家：仍存在购置需求，季内录得两宗办公物业成交，总价在5000万元以内。
• REITs进展：保利发展拟以广州保利中心和佛山保利水城作为底层资产申报发行REITs，这是广州首宗核心区办公资产纳入公募REITs发行。

未来展望

• 投资者询盘活跃度上升，积极咨询优质地段物业情况。
• 通过REITs等资本市场工具实现退出，有助于改善商办市场流动性，支撑核心区域优质物业估值。

关键信息总结

主要观点

• 办公楼市场：需求谨慎，但珠江新城和金融城表现较好；租金跌幅放缓，但未来半年供应增加将加剧租金下行压力。
• 商场市场：分化明显，餐饮和零售表现活跃；租金跌幅扩大，品牌拓店趋于谨慎。
• 仓储物流市场：供应增加，租金调整趋积极；跨境电商影响显著，部分非高标仓库被退租。
• 投资市场：成交总量下降，但REITs等退出路径为市场带来新活力，有助于改善流动性。

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