> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年第一季度广州房地产市场总结 ## 核心内容概述 2026年第一季度，广州房地产市场整体表现平稳，但不同细分市场呈现出明显的分化趋势。优质办公楼市场需求谨慎，但部分区域如珠江新城和金融城表现有所改善。优质零售市场进一步分化，餐饮业态表现活跃，而商办物业持有方积极通过资本市场工具实现退出。广佛仓储物流市场供应大幅增加，租金跌幅扩大，但未来供应高峰将带来新的市场变化。投资市场成交金额有所下降，但询盘活跃度上升，REITs等工具为市场流动性提供了新的支持。 --- ## 优质办公楼市场 ### 市场数据 - **新增供应**：11.0万平方米（主要位于金融城） - **空置率**：21.7%（环比上升0.6个百分点） - **净吸纳量**：3.1万平方米（环比下降） - **租金报价**：118.1元/月/平方米（环比下跌1.9%） ### 主要观点 - **金融城北区**：首个优质办公物业（广州合生国际中心）交付，带动区域供应增加。 - **租户需求**：整体谨慎，但消费品行业和金融业表现活跃，尤其是金融业从普通楼宇向优质楼宇升级需求明显。 - **区域表现**：珠江新城净吸纳量回正，主要得益于大宗成交和空置率放缓；金融城和琶洲仍是主要成交区域。 - **租金趋势**：以价换量持续，租金下跌压力依然存在，未来半年预计新增供应30.3万平方米，其中74%位于金融城，租金将进一步承压。 --- ## 优质零售市场 ### 市场数据 - **新增供应**：0.0万平方米 - **空置率**：6.8%（环比下降0.3个百分点） - **净吸纳量**：-1.0万平方米（受天河城百货东圃店关闭影响） - **首层租金**：20.5元/天/平方米（环比下跌2.5%） ### 主要观点 - **业态分化**：餐饮表现最为活跃（占比53%），其次是零售（36.5%）。 - **餐饮趋势**：日式餐饮和新茶饮品牌扩张明显，如Cheevit Cheeva在天河区开设首店。 - **零售趋势**：服装品类占比最高，优衣库、UR等品牌在天河路、江南西等地拓店。 - **街铺需求**：知名度高、人流旺盛的街区成为品牌首选，如Aesop和观夏首店落子东山口。 - **未来供应**：预计未来半年新增58.6万平方米优质商业物业，本地运营商积极拓展社区购物中心。 --- ## 广佛仓储物流市场 ### 市场数据 - **新增供应**：31.0万平方米（主要位于花都区） - **空置率**：13.1%（环比上升4.2个百分点） - **净吸纳量**：4.6万平方米 - **平均租金**：34.5元/月/平方米（环比下跌2.9%） ### 主要观点 - **供应增加**：花都区新增供应显著，带动全市空置率上升。 - **需求变化**：跨境电商调整仓库布局，退租部分非高标或租金较高的仓库。 - **租金趋势**：租金下跌幅度扩大，南沙、从化、番禺等区域受影响较大。 - **未来供应**：预计未来半年广州将有174万平方米新增仓储供应，南沙和增城为主要区域；佛山供应高峰已过，仅新增24万平方米。 --- ## 物业投资市场 ### 市场数据 - **成交总量**：2.5亿元人民币 - **商场相关物业占比**：50%（按笔数） - **REITs进展**：保利发展拟将广州保利中心和佛山保利水城纳入公募REITs发行。 ### 主要观点 - **成交低迷**：大宗交易金额环比下降44%，主要成交为厂房和商业裙楼。 - **自用需求**：部分自用买家仍对办公物业有购置需求，但成交总价有限。 - **REITs作用**：REITs的成功发行将为商办物业提供退出路径，尤其利好核心区位、成熟运营资产。 - **市场流动性**：REITs有助于改善商办市场流动性，对核心区域优质物业估值形成支撑。 --- ## 关键信息总结 | 市场类型 | 新增供应 | 空置率 | 净吸纳量 | 租金变化 | |----------------|----------|--------|----------|------------------| | 优质办公楼 | 11.0万㎡ | 21.7% | +3.1万㎡ | 环比下跌1.9% | | 优质零售 | 0.0万㎡ | 6.8% | -1.0万㎡ | 环比下跌2.5% | | 广佛仓储 | 31.0万㎡ | 13.1% | +4.6万㎡ | 环比下跌2.9% | | 投资市场 | 2.5亿元 | - | - | REITs推进中 | --- ## 总体展望 - **办公楼市场**：未来半年供应增加，租金承压，需关注资产管理能力。 - **零售市场**：餐饮活跃，品牌拓店谨慎，街铺成为新趋势。 - **仓储市场**：供应高峰来临，租金进一步下行，跨境电商布局调整。 - **投资市场**：REITs提供退出路径，市场流动性有望改善，但大宗交易仍需时间。 --- ## 专家观点 - **杨丰宁（CBRE广州研究部负责人）**：强调办公楼去化分化，运营能力决定市场表现。 - **程志文（CBRE华南区办公楼租赁交易负责人）**：指出资产管理能力是楼宇软实力的体现。 - **钟廉军（CBRE中国区战略顾问部商业咨询负责人）**：提到街铺成为品牌首选，尤其在知名度高、人流旺盛的区域。 - **邓伟（CBRE华南区产业地产租赁交易负责人）**：分析仓储市场供应与租金变化趋势，强调未来供应高峰对市场的影响。 - **严思慧（CBRE广州分公司董事总经理）**：指出投资市场需关注REITs等资本市场工具对流动性的影响。