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2026年第一季度广州房地产市场总结

核心内容概述

2026年第一季度，广州房地产市场整体表现平稳，但不同细分市场呈现出明显的分化趋势。优质办公楼市场需求谨慎，但部分区域如珠江新城和金融城表现有所改善。优质零售市场进一步分化，餐饮业态表现活跃，而商办物业持有方积极通过资本市场工具实现退出。广佛仓储物流市场供应大幅增加，租金跌幅扩大，但未来供应高峰将带来新的市场变化。投资市场成交金额有所下降，但询盘活跃度上升，REITs等工具为市场流动性提供了新的支持。

优质办公楼市场

市场数据

• 新增供应：11.0万平方米（主要位于金融城）
• 空置率：21.7%（环比上升0.6个百分点）
• 净吸纳量：3.1万平方米（环比下降）
• 租金报价：118.1元/月/平方米（环比下跌1.9%）

主要观点

• 金融城北区：首个优质办公物业（广州合生国际中心）交付，带动区域供应增加。
• 租户需求：整体谨慎，但消费品行业和金融业表现活跃，尤其是金融业从普通楼宇向优质楼宇升级需求明显。
• 区域表现：珠江新城净吸纳量回正，主要得益于大宗成交和空置率放缓；金融城和琶洲仍是主要成交区域。
• 租金趋势：以价换量持续，租金下跌压力依然存在，未来半年预计新增供应30.3万平方米，其中74%位于金融城，租金将进一步承压。

优质零售市场

市场数据

• 新增供应：0.0万平方米
• 空置率：6.8%（环比下降0.3个百分点）
• 净吸纳量：-1.0万平方米（受天河城百货东圃店关闭影响）
• 首层租金：20.5元/天/平方米（环比下跌2.5%）

主要观点

• 业态分化：餐饮表现最为活跃（占比53%），其次是零售（36.5%）。
• 餐饮趋势：日式餐饮和新茶饮品牌扩张明显，如Cheevit Cheeva在天河区开设首店。
• 零售趋势：服装品类占比最高，优衣库、UR等品牌在天河路、江南西等地拓店。
• 街铺需求：知名度高、人流旺盛的街区成为品牌首选，如Aesop和观夏首店落子东山口。
• 未来供应：预计未来半年新增58.6万平方米优质商业物业，本地运营商积极拓展社区购物中心。

广佛仓储物流市场

市场数据

• 新增供应：31.0万平方米（主要位于花都区）
• 空置率：13.1%（环比上升4.2个百分点）
• 净吸纳量：4.6万平方米
• 平均租金：34.5元/月/平方米（环比下跌2.9%）

主要观点

• 供应增加：花都区新增供应显著，带动全市空置率上升。
• 需求变化：跨境电商调整仓库布局，退租部分非高标或租金较高的仓库。
• 租金趋势：租金下跌幅度扩大，南沙、从化、番禺等区域受影响较大。
• 未来供应：预计未来半年广州将有174万平方米新增仓储供应，南沙和增城为主要区域；佛山供应高峰已过，仅新增24万平方米。

物业投资市场

市场数据

• 成交总量：2.5亿元人民币
• 商场相关物业占比：50%（按笔数）
• REITs进展：保利发展拟将广州保利中心和佛山保利水城纳入公募REITs发行。

主要观点

• 成交低迷：大宗交易金额环比下降44%，主要成交为厂房和商业裙楼。
• 自用需求：部分自用买家仍对办公物业有购置需求，但成交总价有限。
• REITs作用：REITs的成功发行将为商办物业提供退出路径，尤其利好核心区位、成熟运营资产。
• 市场流动性：REITs有助于改善商办市场流动性，对核心区域优质物业估值形成支撑。

关键信息总结

总体展望

• 办公楼市场：未来半年供应增加，租金承压，需关注资产管理能力。
• 零售市场：餐饮活跃，品牌拓店谨慎，街铺成为新趋势。
• 仓储市场：供应高峰来临，租金进一步下行，跨境电商布局调整。
• 投资市场：REITs提供退出路径，市场流动性有望改善，但大宗交易仍需时间。

专家观点

• 杨丰宁（CBRE广州研究部负责人）：强调办公楼去化分化，运营能力决定市场表现。
• 程志文（CBRE华南区办公楼租赁交易负责人）：指出资产管理能力是楼宇软实力的体现。
• 钟廉军（CBRE中国区战略顾问部商业咨询负责人）：提到街铺成为品牌首选，尤其在知名度高、人流旺盛的区域。
• 邓伟（CBRE华南区产业地产租赁交易负责人）：分析仓储市场供应与租金变化趋势，强调未来供应高峰对市场的影响。
• 严思慧（CBRE广州分公司董事总经理）：指出投资市场需关注REITs等资本市场工具对流动性的影响。