世邦魏理仕：北京生命科学地产指南_26页_5mb

北京生命科学地产与医药产业地产发展报告总结

核心内容概述

本报告由世邦魏理仕研究部发布，聚焦于北京医药与生命科学行业在房地产领域的布局与发展。报告指出，医药与生命科学产业在北京的快速发展得益于政策支持、人口结构变化、技术创新和市场增长等因素，同时对北京房地产市场产生深远影响，特别是在写字楼、商务园区和仓储物流等领域。

主要观点

• 北京作为全国科技创新中心，吸引了大量医药与生命科学企业集聚，尤其在研发和生产方面具有显著优势。
• 产业政策推动了生命科学地产和医药冷库的发展，如《北京市加快医药健康协同创新行动计划》等，明确了未来产业发展目标和空间布局。
• 医药与生命科学企业对房地产的需求呈现多元化趋势，涉及商务办公、研发实验、生产制造、流通运输等多个方面。
• 北京已形成三大生命科学园区：昌平中关村生命科学园、大兴生物医药基地、经济技术开发区，各具特色，分别侧重研发、制造及综合发展。
• 冷链物流在医药产业中的重要性日益凸显，北京的医药冷库主要集中在顺义空港、马驹桥、经开区和大兴京南等区域。

关键信息

医药与生命科学行业基本面

• 北京医药健康行业在2021年营业收入同比增长173%，主要得益于新冠疫苗生产。
• 北京新增27家医药上市企业，累计达到61家；创新药和医疗器械获批上市数量居全国前列。
• 北京政府出台多项政策支持医药与生命科学产业发展，包括产业用地、楼宇空间、研发支持和营商环境优化等。

商务办公

• 医药与生命科学企业的商务办公需求占北京优质写字楼市场新租比的5%左右。
• CBD是企业首选的商务办公区域，占新租面积近一半。
• 中资企业在新租需求中占比突出，2021年和2022年第一季度分别达到70%和89%。
• 北京生命科学地产租赁市场表现优于整体商务园区，空置率低，租金高。

研发办公

• 北京生命科学园区对研发办公有特定的选址标准，包括区位、环境影响评价、物业条件等。
• 三大生命科学园区分别为：中关村生命科学园（研发为主）、大兴生物医药基地（制造+研发）、经济技术开发区（综合发展）。
• 医药与生命科学企业根据发展阶段选择不同的房地产策略，初创企业多采用共享空间，成熟企业则倾向自持物业。

冷链物流

• 医药冷库对温湿度、见光度等有特定要求，呈现全程智能化趋势。
• 北京医药冷库主要集中在顺义空港、马驹桥、经开区和大兴京南等区域，靠近生产地和机场。
• 顺义空港物流园因靠近首都机场，电力充足，成为医药冷库的重要选址。

物业投资

• 投资者对生命科学地产和医药冷库的关注度上升，主要受战略新兴产业、租金稳定性、政策支持等因素驱动。
• 投资策略包括自用型买卖、售后返租、股权合作、存量物业更新等。
• 未来投资将更加注重物业的适配性、改造难度、产业政策等，同时需提高决策和交易效率。

结构总结

产业崛起

• 北京医药与生命科学行业在政策、人口、技术等多重因素推动下快速发展。
• 北京作为科技创新中心，拥有丰富的科研资源和人才优势。
• 产业政策支持，包括土地供给、楼宇空间、研发支持等，为产业发展提供保障。

商务办公

• 医药与生命科学企业对优质写字楼有稳定需求，且偏好核心商务区。
• CBD是主要选择区域，新租面积占比高。
• 中资企业新租需求增长显著，成为市场主要驱动力。
• 企业搬迁和升级需求推动租赁市场发展，尤其是对高品质办公场所的需求。

研发办公

• 北京三大生命科学园区各具特色，分别侧重研发、制造及综合发展。
• 医药与生命科学企业根据发展阶段选择不同的房地产策略，从共享空间到自持物业。
• 区域政策支持不同，如中关村侧重研发，大兴侧重制造，经开区综合发展。

冷链物流

• 医药冷库在医药产业中起着关键作用，需满足特定温湿度和安全要求。
• 北京医药冷库主要集中在顺义空港、马驹桥、经开区和大兴京南等区域。
• 顺义空港物流园因靠近首都机场，电力充足，成为优选地点。

物业投资

• 投资者关注生命科学地产和医药冷库，主要受政策、租金稳定性和退出通道等影响。
• 投资策略多样化，包括自用型买卖、售后返租、股权合作等。
• 未来投资将更加注重存量物业更新和合规性指引，以应对严格的准入限制。

未来趋势

• 北京生命科学地产和医药冷库市场将持续增长，尤其在政策支持和产业聚集效应下。
• 企业房地产策略将更加灵活，根据发展阶段选择不同的物业类型和投资方式。
• 投资者需关注市场动态，提高决策效率，以适应不断变化的产业需求。