房地产行业住房制度系列深度报告之德国篇：“租赁主导”的典范-20180105-广发证券-33页-2mb

德国租赁主导住房制度深度分析总结

核心内容概述

德国住房市场以租赁为主导，租赁率在欧洲主要国家中处于最高水平，2016年住房租赁率约为48.3%，住房自有率约为51.7%。租赁住房供给主体多元化，其中64%由个体/家庭提供，36%由专业机构提供，其中私人机构占比最高（占机构租赁房源的38%）。住房合作社、市政公司、私人机构等共同构成租赁住房市场的重要供给主体。

主要观点

1. 供需两端制度设计促进租赁市场发展

• 供给端：政府通过土地、资金、税收三维扶持政策，鼓励多元主体参与住房建设，包括住房合作社、市政公司、私人机构等。
• 需求端：政府通过货币补贴、租金管制和租购同权制度，提高租赁者支付能力和保障承租人权益。

2. 租赁市场抑制投机行为

• 税收制度：政府对短期转售征收高额资本利得税，抑制市场投机。
• 资金政策：“先存后贷”政策延长购房贷款周期，减少短期投资行为。

3. 租赁市场作为安全投资渠道

• 住房合作社：提供安全投资渠道，年化收益率约4%，吸引低风险偏好投资者。
• 市场吸引力：在存款利率和国债收益率较低的背景下，租赁市场成为相对安全的投资方式。

关键信息

住房合作社

• 模式：住房合作社是一种“众筹建房”模式，社员通过缴纳会员费获得股份，享有永久租赁权及股息分红。
• 运作机制：社员按合同分配房屋，退社时可退还股份费，不退还入场费。
• 退出机制：社员可转让租住权、退租取回股份费或通过“换股”实现房屋变更。
• 属性：兼具居住、社区和安全投资属性，提供社区服务和稳定回报。

土地支持政策

• 优惠地价：政府以低价出让土地，支持住房合作社和限制盈利企业建设社会住房。
• 地上权分离：1919年《土地地上权条例》实现土地所有权与使用权分离，降低建房成本。
• 土地使用权期限：通常为60-99年，到期后可续期或购买所有权。

《住房建设法》与《住房租赁法》

• 第一版《住房建设法》：通过政企合作，提供土地、资金和税收优惠，推动社会住房建设。
• 第二版《住房建设法》：鼓励私人自建房用于出租，通过税收优惠和加速折旧吸引私人参与租赁市场。
• 《住房租赁法》：规范租赁市场，限制租金涨幅，保障租客权益，实现租购同权。

租金补贴制度

• 《住房补贴法》：向低收入家庭发放租金补贴，提高其支付能力。
• 《租金补助法》：进一步细化补贴标准，考虑家庭成员数、租金水平和总收入，计算租金补助额。
• 动态调整：补贴金额根据家庭成员变化、租金波动和收入变化进行动态调整。

税收体系

• 房产税：按应税价值、基础税率和税收乘数计算，抑制自持成本。
• 租金收入税：按个人所得税税率累进征收，但对中低收入房东免除。
• 不动产转让税：对房屋交易征税，抑制投机行为。
• 资本利得税：对十年内出售房产的收益征税，税率25%。
• 继承与赠予税：按继承人与被继承人关系划分税率，最高可达50%。

资金体系

• 低负债水平：2016年德国负债占GDP比重为106.3%，远低于其他发达国家。
• 信贷政策：维持低速信贷增长，抑制市场过热。

结构分析

1. 德国住房现状

• 租赁主导：租赁家庭占比高，住房市场结构稳定。
• 供给主体多元化：个体/家庭、专业机构（私人、市政、合作社等）共同提供租赁房源。
• 居住质量保障：户均套数1.05套，人均居住面积44.6平方米，居住质量较高。

2. 供给端促租赁制度

• 土地支持：政府低价出让土地，支持住房合作社和限制盈利企业。
• 资金支持：提供无息或低息贷款，降低建房成本。
• 税收优惠：对合作社和限制盈利企业提供所得税、土地税等减免。
• 住房合作社：提供“第三种住房模式”，兼具居住、社区和安全投资属性。

3. 需求端促租赁制度

• 提高支付能力：通过租金补贴和补助政策，提高低收入家庭的租赁支付能力。
• 保障承租人权益：规范租赁合同，限制房东随意解约，实现租购同权。

4. 需求端抑投机制度

• 税收抑制投机：高额资本利得税、不动产转让税和继承赠予税，抑制短期交易。
• “先存后贷”政策：延长贷款周期，减少短期投机行为。

风险提示

• 长效机制推进不及预期：政策实施效果可能受到执行力度和法律稳定性的影响。
• 租赁住房供应力度不足：租赁房源供给可能无法满足市场需求。
• 租赁需求转化不足：部分潜在租赁需求可能因政策执行不力或市场环境变化而未能转化为实际租赁行为。

相关研究

• 房地产行业：内生增长决定企业价值，关注房产税进程。
• 政策连续性：政策思路连续，住房制度逐步完善。

图表与数据

• 图1：2016年欧洲主要国家住房租赁率。
• 图4：德国住房存量构成，租赁房提供方分布。
• 图15、16：存款利率、租金收益率、合作社回报率对比。
• 图29：社会住房建造规模呈下滑趋势。
• 图35：租金补助体系，不同家庭和租金梯次的补助金额。
• 图36：《住房租赁法》对租金和解约条件的规定。
• 图38：房产税征收流程。
• 图39：应纳税租金收入计算方式。
• 图40：不动产转让税税率。
• 图41：全球各国负债占GDP比重。

总结

德国租赁市场的发展得益于供需两端的制度设计，政府通过土地、资金和税收三维扶持政策，鼓励多元化主体参与住房建设，同时通过租金补贴、租购同权和严格的租赁法规，保障承租人权益，提高租赁支付能力。在抑制投机方面，政府通过高额税收和“先存后贷”政策有效控制市场波动。住房合作社作为重要的供给主体，兼具居住、社区和安全投资属性，成为低风险偏好投资者的优选渠道。整体来看，德国住房制度在保障住房供给和稳定市场方面表现突出，具有较强的借鉴意义。