房地产行业_住房制度系列深度报告之德国篇—_租赁主导_的典范_31页_2mb

德国租赁主导住房制度分析总结

核心内容

德国住房市场以租赁为主导，租赁率在欧洲主要国家中处于最高水平。2016年住房租赁率约为48.3%，住房自有率约为51.7%。租赁住房的供给主体呈现多元化趋势，其中64%由个体/家庭提供，36%由专业机构提供，私人专业机构是机构租赁房源的主要供给者。

主要观点

1. 租赁市场结构稳定：德国住房租赁率自一战后逐步提高，至2014年稳定在54.5%，且租赁住房套均面积达92.9平方米，人均居住面积44.6平方米，居住质量有所保障。
2. 住房合作社是重要供给主体：住房合作社为社员提供低于市场租金的租赁住房，具有居住、社区、安全投资三种属性，通过“众筹建房”模式实现全员持股，且在退社时可返还部分股份费用。
3. 政策推动多元化供给：政府通过土地、资金、税收三维优惠，鼓励住房合作社、市政公司、私人机构等多元主体参与住房建设，从而增加租赁房源供给。
4. 租赁需求端支持政策：政府通过《住房补贴法》和《租金补助法》提高租赁者的支付能力，保障其社会权益，实现“租购同权”。
5. 抑制市场投机行为：政府通过高额资本利得税和“先存后贷”的信贷政策，有效抑制房地产市场的短期投机行为，促进市场平稳发展。
6. 稳健的信贷和货币政策：德国维持低利率、低通胀的货币政策，信贷政策严格控制杠杆水平，抑制房地产市场过热。

关键信息

1. 德国住房现状

• 租赁率高：2016年住房租赁率为48.3%，显著高于丹麦的38.0%。
• 住房结构稳定：2014年户均套数1.05套，租赁主导的结构能较好满足居民住房需求。
• 租赁住房构成：64%由个人/家庭提供，36%由专业机构提供，其中私人专业机构占比最高，为租赁总房源的14%。
• 住房质量保障：租赁住房套均面积92.9平方米，人均居住面积44.6平方米，居住质量较高。

2. 供给端促租赁的制度

2.1 住房合作社模式

• 运作流程：包括筹资、建设、后期运营三个阶段，社员缴纳会费获得股份，合作社利用会费及贷款进行建房。
• 属性：兼具居住、社区、安全投资属性，社员享有永久租赁权及定期分红。
• 退出机制：社员可转让租住权、退社取回股份费或通过换股方式变更居住地点。

2.2 土地支持政策

• 政府购买土地：为支持社会住房建设，政府以低价出让土地，降低建房成本。
• 土地使用权分离：1919年《地上权条例》实现土地所有权与使用权分离，促进住房建设。

2.3 《住房建设法》与政策演变

• 1950年《住房建设法》：政府与企业合作建房，提供无息贷款、税收减免等优惠。
• 1956年第二部《住房建设法》：鼓励私人自建房用于出租，提供税收、资金、土地优惠。
• 政策演变：从国家供给转向扶持多元主体建设，同时政府逐步减少对社会住房的补贴。

3. 需求端促租赁的制度

3.1 租金补贴政策

• 《住房补贴法》：1965年颁布，直接向低收入家庭发放租金补贴，覆盖约12%的市场住房租赁者及13%的社会住房租赁者。
• 《租金补助法》：2008年颁布，租金补助金额根据家庭收入、人数、租金水平计算，具有动态调整机制。

3.2 《住房租赁法》

• 无限期租赁合同：房东不得随意解除合同，仅在特定情况下可以解除。
• 租金管制：3年内租金涨幅不得超过“合理租金”的20%，超过30%构成违法行为，50%则构成犯罪。
• 保障承租人权益：规定解约条件，保护租客利益，实现“租购同权”。

4. 需求端抑投机的制度

4.1 住房税收体系

• 房产税：按应税价值、基础税率、税收乘数计算，鼓励出租市场发展。
• 租金收入税：按个人所得税累进税率征收，对中低收入房东免除。
• 不动产转让税：根据成交价格征收，税率在3.5%-6.5%之间。
• 资本利得税：购房后十年内出售房产需征收25%的资本利得税，抑制短期投机。
• 继承与赠予税：根据亲疏关系和资产价值实行不同税率，最高可达50%。

4.2 信贷政策

• 稳健货币政策：德国M2扣除CPI影响后年复合增速为2.8%，低于其他发达国家。
• “先存后贷”机制：住房储蓄贷款需存款达到合同金额的40%-50%且至少两年，方可申请贷款。
• 低杠杆水平：2016年德国负债占GDP比重为106.3%，远低于美国、英国、法国、加拿大等国家。
• 信贷增长缓慢：德国信贷年复合增长率仅为1.2%，显著低于其他地区。

风险提示

• 长效机制推进不及预期：政策执行可能面临阻力。
• 法律政策建立存在不确定性：法律体系可能调整，影响市场稳定性。
• 租赁住房供应力度不及预期：政策执行力度可能不足，影响租赁市场发展。
• 租赁需求转化不及预期：租赁需求可能未如预期转化，影响政策效果。

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