20171016-兴业研究-海外住房体系探析之二_稳定_与_不稳定_的德国_18页_1mb

德国房地产市场与住房租赁体系分析总结

核心内容

本文主要探讨了德国房地产市场的长期稳定性和近年来的房价上涨趋势，分析了其租赁市场的形成原因以及住房租赁在房价调控中的作用。文章指出，尽管德国的租赁市场十分发达，但房价的长期稳定并非完全依赖租赁市场，而近年来房价的持续上涨是多重因素共同作用的结果。

主要观点

1. 德国住房市场特征

• 住房供应充足：二战后德国经历了大规模住房建设，至1978年住房套户比已达到1.21，此后一直保持在1以上，人均居住面积位居世界前列。
• 租赁市场发达：2014年，德国49.3%的人口居住在租赁住房，租赁住房主要由私人部门提供，政府和教会提供的租赁住房仅占7.3%。
• 房价长期平稳：1994年至2008年间，德国房价保持了15年的平稳，房价收入比和房价租金比持续下降。
• 房价上涨趋势：自2009年以来，德国房价连续8年上涨，核心城市涨幅尤为显著，如慕尼黑房价累计上涨约200%。

关键信息

一、租赁市场的发展

• 历史传统：二战后和两德统一后，德国政府鼓励租赁而非自有住房，形成了租赁与自有住房并重的市场观念。
• 私人部门主导：前西德通过政府补贴和税收优惠鼓励私人部门参与租赁住房建设，相比前东德的政府主导模式，私人部门的参与更高效。
• 租赁比例高：德国租赁住房比例高于多数欧洲国家，如瑞士、美国等，显示租赁市场在德国住房体系中的重要地位。
• 政策保障体系：德国建立了完善的租赁市场保障体系，包括租金管制、退租保护、信息披露、房屋质量监管等，保障了租户权益，同时也通过《住房租赁改革法案》加强了出租人权益保护，形成公平的租赁关系。

二、影响房价上涨的因素

• 人口流入：自2005年移民政策放宽以来，大量移民涌入德国，尤其是核心城市，导致购房需求上升。
• 低利率环境：金融危机后，德国长期国债收益率下降，使得房产投资更具吸引力，推动了房价上涨。
• 住房供给放缓：尽管住房建设有所增长，但边际增长放缓，叠加移民涌入，住房供应相对不足，导致房价上涨。

三、租赁市场的作用与局限

• 积极作用：租赁市场为年轻人和夹心层提供了过渡性住房选择，缓解了住房紧张，保障了居民居住需求。
• 局限性：租赁市场并非房价平稳的决定性因素，房价的涨跌受到多种因素影响，包括经济、区域发展、政策导向、人口结构和金融环境等。

住房租赁与房价关系的结论

• 发达的租赁市场有助于建立多层次住房体系，对住房需求有积极作用，但不能完全替代购房需求。
• 房价的长期稳定是多种因素共同作用的结果，而非单一因素决定。
• 住房租赁是德国住房体系的重要组成部分，但其在房价调控中的作用有限，需结合其他政策共同发挥作用。

结论

德国的住房体系以租赁市场为主导，租赁住房主要由私人部门提供，形成了相对高效和稳定的住房供应模式。然而，近年来核心城市房价的持续上涨表明，住房租赁并不能单方面决定房价走势。房价的变动是经济、政策、人口、利率和供给等多因素综合作用的结果。因此，发展租赁市场有助于保障居住需求，但并非房价平稳的决定性因素。