2018-新加坡住房制度启示录_新加坡如何实现_居者有其屋__64页-5mb

新加坡如何实现“居者有其屋”？——住房制度启示录

核心内容

新加坡通过一系列制度设计，成功实现了高达90.9%的住房自有率，成为全球解决住房问题的典范。其住房制度以国有土地、中央公积金、交易保有并重的税收制度以及组屋主导的住房供应体系为核心支柱，形成了一个系统、稳定、可持续的住房市场运行机制。

主要观点

• 新加坡住房自有率高，主要得益于其完善的住房制度和政策连续性。
• 政府主导土地市场，通过强制征地和低价转让保障组屋建设。
• 中央公积金制度是支持居民购房和政府建房的关键金融工具。
• 税收制度通过累进税率抑制投机，鼓励自住需求。
• 组屋为主、私宅为辅的供应体系满足多层次住房需求。

关键信息

1. 国有为主的土地制度

• 新加坡国有土地占比近90%，政府对土地拥有绝对控制权。
• 《土地征收法》赋予政府强制征地权，且补偿标准较低，保障低价获取土地。
• 土地使用权通过招标和拍卖方式转让，住宅为99年，工商业为60年。
• 土地出让金在政府财政收入中占比低，仅约12%，政府不依赖土地财政。

2. 公积金主导的住房金融制度

• 公积金制度强制储蓄，覆盖率高达95.3%，占GDP的80.4%。
• 存贷分离，公积金存款利率高于商贷利率，贷款利率稳定在2.6%左右。
• 公积金用于支持组屋建设，HDB获得资金后发放低息贷款。
• 商业贷款逐渐成为购房的重要渠道，贷款利率低于HDB，推动市场多元化。

3. 交易保有并重的税收制度

• 印花税、财产税和所得税构成主要税收体系，其中印花税和财产税占税收的13.9%。
• 印花税按价格和持有年限累进，抑制投机行为。
• 财产税按年值征收，对自住房适用低税率，非自住房税率较高。
• 所得税在买卖和租赁环节征收，精准打击投机行为。

4. 组屋主导的住房供应体系

• 组屋占住房供应的82%，私人住宅仅占18%。
• 组屋分为普通组屋、EC公寓、DBSS公寓和3-Gens公寓，满足不同收入阶层需求。
• 组屋价格仅为私人住宅的1/3，房价收入比维持在5.5左右。
• 私人住宅主要面向高收入家庭和外国人，房价收入比约为21。

新加坡住房制度的启示

1. 政策连续稳定：新加坡住房政策保持连续性和稳定性，逐步推进住房制度的优化。
2. 阶梯化住房供给体系：构建“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的多层次供给体系，满足不同家庭需求。
3. 供给端发力，需求端调控：通过政府主导的供给端建设保障住房供应，同时通过税收等手段调控需求端，抑制投机行为。

风险提示

中国与新加坡在经济文化、人口结构等方面存在较大差异，新加坡的住房制度在适用性上需谨慎考虑。

总结

新加坡住房制度的成功在于其独特的政策设计和制度安排，通过国有土地、公积金制度、税收政策和住房供给体系的协同作用，实现了住房自有率的大幅提升和房地产市场的稳定发展。这些经验为我国住房制度改革提供了有益的借鉴，特别是在构建多层次住房体系和加强政策连续性方面。