房地产行业3月公司月报：央国企销售与拿地增速整体占优，高能级市场复苏力度更强-20230428-东兴证券-60页_2mb

房地产行业3月公司月报总结

核心内容概览

2023年3月，房地产行业整体销售金额同比转正，市场复苏迹象明显。主流房企（包括百强房企和跟踪的40家房企）销售增速显著高于全国平均水平，销售均价也呈现明显增长。央国企在销售和拿地方面表现突出，销售增速和拿地力度均领先于非央国企。融资方面，地方国有企业内债发行规模领先，外债余额持续下降。A股与H股地产板块表现弱于大盘，但部分优质房企表现优于行业整体。

主要观点

1. 行业销售

• 市场复苏：2023年3月商品房销售金额同比增速为6.3%，较前值-0.1%显著回升。
• 主流房企表现：百强房企销售额同比增速为28.7%，跟踪房企为23.7%，均大幅领先全国水平。
• 销售结构：销售结构向高能级城市倾斜，实现量价齐升。
• 销售均价：全国商品房销售均价同比增速为10.1%，跟踪房企为11.0%。

2. 房企销售

• 高均价房企：高均价组（13家）销售金额同比增速达73.1%，低均价组（13家）为-25.9%。
• 央国企领先：央国企组（10家）销售金额同比增速为77.0%，非央国企组（30家）为-5.2%。
• 销售面积：高均价组销售面积同比增速达77.4%，低均价组为-28.4%。
• 销售均价变化：高均价组销售均价单月环比增长7.9%，低均价组增长11.3%。

3. 样本房企销售明细

• 销售增速最优：保利置业、越秀地产、华发股份销售金额和面积增速均为最高。
• 销售金额：2023年1-3月，保利置业、越秀地产、华发股份销售金额累计同比增速分别为248.4%、217.3%、111.9%。
• 销售均价：滨江集团、越秀地产、华发股份销售均价最高，分别为4.10万/平、3.44万/平、2.99万/平。

关键信息汇总

1. 销售数据

• 商品房销售额：2023年1-3月累计同比增速为4.1%，3月单月同比增速为6.3%。
• 百强房企销售额：1-3月累计同比增速为2.2%，3月单月同比增速为28.7%。
• 跟踪房企销售额：1-3月累计同比增速为4.7%，3月单月同比增速为23.7%。
• 商品房销售面积：1-3月累计同比增速为-1.8%，3月单月同比增速为-3.5%。
• 跟踪房企销售面积：1-3月累计同比增速为-6.7%，3月单月同比增速为11.4%。
• 商品房销售均价：1-3月累计同比增速为6.8%，3月单月同比增速为10.1%，环比增速为-0.2%。
• 跟踪房企销售均价：1-3月累计同比增速为12.2%，3月单月同比增速为11.0%，环比增速为13.5%。

2. 拿地数据

• 行业土地成交：全国商住用地土地出让金同比增速为-20.0%，35个大中城市为-17.1%。
• 主流房企拿地：38家主流房企新增土地价值同比增速为-26.0%，拿地均价同比增速为31.9%。
• 央国企拿地：1-3月新增土地价值同比增速为-10.0%，拿地均价同比增速为57.7%。
• 非央国企拿地：1-3月新增土地价值同比增速为-43.2%，拿地均价同比增速为2.7%。
• 拿地力度最强：绿城中国、滨江集团、建发股份年内拿地最为积极。

3. 融资数据

• 内债发行：地方国有企业内债发行额同比增速为23.3%，央国企为-5.9%，非央国企为-18.0%。
• 外债余额：持续下降，5月债务到期压力较4月明显减小。
• 债务成本：境内债务成本低于境外，央国企融资成本最低。
• 存量债务：A股和H股中，碧桂园、华润置地、中海地产为债务存量最大的三家房企。
• 债务到期：富力地产、万科、正荣地产为5月债务到期规模最大的三家房企。

4. 市场行情

• A股地产板块：4月1日至4月26日涨幅为-3.70%，弱于大盘。
• H股地产板块：涨幅为-6.35%，弱于大盘。
• A股涨幅前三：华发股份、招商蛇口、建发股份。
• H股涨幅前三：保利置业、越秀地产、金辉集团。

5. 估值水平

• A股PB最高：华发股份、滨江集团、招商蛇口。
• H股PB最高：华润置地、龙湖集团、越秀地产。
• A股PE(TTM)最高：招商蛇口、新城控股、绿地控股。
• H股PE(TTM)最高：中骏集团、宝龙地产、中国金茂。

投资策略

• 推荐房企：具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端支持的优质民企。
• 头部房企：保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等有望受益于行业出清与竞争格局改善。

风险提示

• 政策落地不及预期：行业政策执行效果可能低于预期。
• 盈利能力下滑：房企盈利能力可能继续下降。
• 销售不及预期：市场复苏可能不及预期。
• 资产减值：部分房企资产可能大幅减值。