第一太平戴维斯-大西安楼宇经济发展白皮书-2019.8-45页_6mb

大西安楼宇经济发展白皮书总结

核心内容概述

《大西安楼宇经济发展白皮书》全面分析了西安在城市发展、产业布局、人口增长及商业地产市场方面的现状与未来发展方向。白皮书指出，西安在2017年正式代管西咸新区，推动大西安格局的形成，为城市带来更大的发展空间与经济潜力。同时，西安作为国家中心城市，正加速融入“一带一路”建设，强化其在中西部地区的辐射作用。

主要观点与关键信息

一、城市发展与格局

• 空间范围：涵盖西安、咸阳两市7县（区）23个乡镇和街道办事处。
• 人口规模：2017年常住人口约960万，2020年预计达到156万人口容量，2030年预计达到272万人口容量。
• 用地规模：2020年城市建设用地179平方公里，2030年预计达到272平方公里。
• 城市定位：西安是向西开放的战略支点、引领西北发展的增长极、军民融合的国家创新高地、世界级旅游目的地。

二、产业发展与经济中心地位

• 经济总量：2018年西安经济总量预计在8600-8900亿元，位居全国前列。
• 产业布局：西安正构建“三廊三带一通道”的产业空间格局，包括科创大走廊、工业大走廊、文创大走廊，以及渭河、秦岭、九峻山等生态文化旅游带。
• 主要产业表现：
  • 旅游：2018年前三季度旅游总收入达2321.85亿元，位居西北第一。
  • 制造业：2017年规模以上先进制造业总产值达3167.7亿元，为西北五省第一。
  • 服务业：2018年前三季度服务业增加值达3826.81亿元，为西北第一。
  • 高新技术：截至2018年2月，高新技术企业达2473家，新兴产业如新材料、新能源、医药等加速发展。
  • 文化：2016年文化产业增加值占陕西省比重达62.5%，2018年规模以上文化企业达460家。

三、人口增长与城市活力

• 人口增长：西安人口持续增长，2017年新增60.59万，2018年常住人口突破千万。
• 城市吸引力：西安城镇化率高达73.42%，接近全国平均水平，且作为西北地区的核心城市，具有强大的区域消费辐射力。

四、人才与创新

• 高等教育资源：西安拥有63所高等院校，包括7所211院校、4所985院校，双一流大学数量居全国第四。
• 人才新政：2018年西安深化实施户籍、人才、创新、创业“三大新政”，“新西安人”突破百万，推动城市由人才储备大市向人才强市转变。

五、交通与对外开放

• 航空枢纽：西安咸阳国际机场是国内最大的国际物流中心之一，2018年旅客吞吐量达4465万，位列全国第七。
• 高铁网络：未来规划8条高铁交汇于西安北站，形成“米”字型高铁格局，成为全国高铁交会最多的城市。
• 对外开放平台：西安作为陕西自由贸易试验区的核心，是内陆改革开放的先锋城市，助力“一带一路”建设。

六、商业地产市场表现

1. 甲级写字楼市场

• 2018年市场情况：
  • 新增供应11.2万平方米，同比增加67.1%。
  • 存量143.5万平方米，同比增加8.5%。
  • 空置率30.1%，同比上升11.4个百分点。
  • 净吸纳量23.0万平方米，同比增加49.1%。
  • 平均租金104.5元/平方米/月，同比上升2.2%。
• 第三方办公空间运营商：2018年市场份额达8.5%，入驻甲级写字楼数量占总量的50%以上，高于成都和重庆。

2. 零售物业市场

• 2018年市场情况：
  • 新增供应89.8万平方米，同比增加53.9%。
  • 存量364.2万平方米，同比增加32.7%。
  • 空置率3.8%，同比上升0.3个百分点。
  • 净吸纳量85.6万平方米，同比增加141.2%。
  • 首层平均租金300.1元/平方米/月，同比上升1.5%。
• 重点商圈：
  • 小寨商圈、高新商圈、曲江商圈等成为核心区域。
  • 二环外新增项目占比达50%，反映西安商圈向外扩展的趋势。

七、未来展望与挑战

• 市场供需预测：未来两年西安零售物业市场将新增约140万平方米供应，引发新一轮市场调整。
• 发展方向：
  • 旧城更新：通过产业优化、文化融合、生态修复等方式，提升城市品质与可持续发展能力。
  • 新城发展：以西咸五大新区、高新CID、经开区高铁新城等为核心，推进产业与城市空间联动发展。
• 城市目标：
  • 2020年：经济总量迈上万亿，国家中心城市建设形成有力支撑。
  • 2035年：基本实现现代化，成为具有重要国际影响力的国家中心城市。
  • 2050年：全面建成引领“一带一路”、亚欧合作的国际化大都市。

八、第三方机构观点与建议

• Savills观点：
  • 提出“两条路径”：旧城更新与新城发展。
  • 强调策划先行、策规合一，确保产业发展与城市空间协同发展。
  • 倡导通过IP与品牌建设提升空间价值，促进资金回笼。
  • 建议优先发展软件、信息服务、物联网、云计算、卫星应用等高附加值产业。

附：第一太平戴维斯服务团队信息

总结

《大西安楼宇经济发展白皮书》展示了西安在城市发展、产业布局、人口增长、人才引进及商业地产市场的全面崛起。随着西咸一体化的推进，西安正逐步成为西部经济中心、国家中心城市和国际化大都市。未来，西安将通过旧城更新与新城发展的双轨并行策略，进一步优化城市空间与产业结构，提升城市竞争力与国际影响力，成为“一带一路”战略的重要支点。