物业管理行业专题报告：纳入基层治理，融入群众生活，渐成公共必需_28页_2mb

中信证券研究部对房地产行业及物业管理的分析总结

核心内容概述

中信证券研究部对物业管理行业，尤其是住宅物业管理和公共物业的未来发展进行了深入分析。在抗击疫情过程中，物业管理公司在维护公共秩序、协助基层管理方面展现出重要作用，这使得政府和公众对其服务价值有了更深入的认识。预计未来政策环境将进一步优化，品质物业管理公司将获得更多的支持，业主自治和物业管理委员会等机构也将逐步推广。

主要观点

• 社区物业管理纳入基层治理体系：疫情促使社区物业管理成为基层治理的一部分，政府和企业之间的互信进一步增强。
• 业主互动与自治增强：疫情期间，业主与物业公司的互动更加频繁，业主自治活动显著推进，客户画像更加清晰。
• 公共物业管理的重要性上升：随着后勤保障社会化的趋势，公共物业管理服务将更加普及，一体化服务成为发展方向。
• 疫情对物业管理的短期影响：部分物业服务受到疫情冲击，如外卖、零售等，但长期来看，物业管理公司通过品牌和专业能力将占据优势。
• 优质物业公司表现突出：疫情考验下，表现优秀的物业公司获得政府和业主的认可，品牌价值进一步提升。

关键信息

• 行业趋势：品牌住宅物业管理公司覆盖率提升，后勤保障社会化，公建服务领域并购，政府对行业态度从中性转为支持。
• 物业管理细分领域：
  • 住宅物业管理：品质住宅物业管理覆盖率提升，普通住宅物业管理竞争激烈。
  • 商写物业管理：写字楼和商业物业管理需求稳定，但缺乏重要上市公司标的。
  • 公建物业管理：包括公共场馆、产业园区、学校医院、基础交通、市政服务等，服务内容和覆盖面有望扩大。
• 疫情应对措施：
  • 小区封闭管理、定时消杀、体温检测、外来人员登记、防疫宣传等成为常态。
  • 物业公司与政府合作，提供综合服务，包括社区安全、卫生管理、信息报送等。
• 重点公司推荐：
  • 绿城服务、招商积余、保利物业、新大正、中海物业、永升生活服务、新城悦服务等公司被重点推荐，因其在疫情中表现良好，具备较强的竞争力和增长潜力。

风险提示

• 成本增加风险：员工加班津贴、消杀成本等短期可能未有营收匹配，影响毛利率。
• 增值服务冲击风险：部分周期性业务可能受到疫情冲击。
• 品牌声誉受损风险：疫情长期化可能影响员工状态，导致不良事件。

重点公司盈利预测及估值

重点公司分析

招商积余

• 整合并购：公司具备整合并购的能力，未来业务发展弹性较大。
• 毛利率：预计毛利率会有所上升，但受管理和业务结构影响，仍低于多数同行。
• 盈利预测：2019/2020/2021年EPS分别为0.27/0.61/0.82元/股。

保利物业

• 品牌影响力上升：疫情中展现专业能力，品牌价值提升。
• 赛道选择合理：城市公共服务赛道具备增长潜力，预计到2021年，第三方非住宅物业贡献收入占比将达30%。
• 盈利预测：2019/2020/2021年EPS分别为0.63/0.93/1.43元/股。

绿城服务

• 住宅品牌物业管理：作为住宅品牌物业管理公司的首选，具备较强竞争力。
• 盈利预测：2019/2020/2021年EPS分别为0.17/0.18/0.27元/股。

新大正

• 专业能力突出：在机场、地铁等公共服务领域表现优异。
• 盈利预测：2019/2020/2021年EPS分别为1.64/1.55/1.86元/股。

其他公司

• 中海物业、永升生活服务、新城悦服务：均被推荐，具备较强的市场竞争力和增长潜力。

行业展望

• 物业管理行业将更加重视品质：疫情后，政府和业主对品质物业公司的认可度提升，行业政策环境有望进一步优化。
• 业主自治发展：业主与物业公司的互动加深，业主自治成为提升小区生活水准的重要渠道。
• 公共物业管理发展趋势：随着后勤保障社会化的推进，公共物业管理覆盖面和服务内容将显著提升，一体化服务逐渐成形。

结论

中信证券研究部认为，疫情虽然对物业管理行业带来短期挑战，但同时也为品质物业公司提供了展示能力的机会。未来，物业管理行业将更加重视品质，业主自治和政府信任将进一步提升。重点推荐绿城服务、招商积余、保利物业、新大正等公司，它们在疫情中表现出色，具备较强的竞争力和增长潜力。