20131202-DBS_Group-Recoups_more_cash_from_enbloc_sale_13页_343kb

报告摘要

详细总结

核心内容

本报告是对Shui On Land（272 HK）的公司更新分析，主要围绕其对重庆写字楼进行en bloc sale的交易情况、财务表现及估值对比展开。报告指出，尽管该交易为公司带来了一定的现金流，但同时也导致了净亏损，并维持了Hold评级与HK$2.70的目标价。

主要观点

交易详情：Shui On Land将重庆写字楼以人民币24.12亿元出售给阳光保险集团，价格比市场价值高14%，但需保证**8%**的NOI收益率，导致公司需承担部分成本和亏损。
财务影响：该交易预计在FY14对公司的净利润产生负面影响，具体包括税费、成本和收益保证等，净亏损约人民币12.36亿元。
现金流与目标达成：交易将为公司带来95%的现金支付，预计在2014年中前完成，有助于缓解财务压力，并实现其FY13的销售目标。
估值情况：Shui On Land当前PE为14.3倍，P/BV为0.4倍，**折价约55%**至NAV，与市场平均相比存在较大差异。
市场表现：公司交易价格为HK$2.51，而目标价为HK$2.70，显示出中性观点。

关键信息

交易结构

时间	付款条件	金额（人民币）	占总对价百分比
4Q2013	10天后	241,242,197	10%
4Q2013/1Q2014	20天后	920,000,000	38%
4Q2013/1Q2014	S&P后10天	286,210,985	12%
1Q2014	交付后10天	723,726,591	30%
2Q2014	收到产权后10天	120,621,099	5%
1Q2015	交付后一年	120,621,099	5%

亏损计算

项目	金额（人民币）
对价	2,412,421,971
减去账面价值	2,110,500,000
减去成本与费用	47,717,385
减去税费	106,940,172
减去收益保证准备金	135,729,244
减去营业税	135,095,630
净亏损	-123,560,460

估值对比

| 公司 | 代码 | 当前价格（HK$） | 市值（HK$亿） | 评级 | 13F EPS（HK$） | 14F EPS（HK$） | 13F PE | 14F PE | 13F P/Book | 14F P/Book | 13F Net Div Yield | 14F Net Div Yield | 13F ROE | 14F ROE | 13F Net Gearing | 14F Net Gearing | 折溢价至NAV (%) |
|------|------|------------------|----------------|------|----------------|----------------|---------|---------|-------------|-------------|---------------------|---------------------|---------|---------|-------------|-------------|------------------|------------------|----------------|
| China Overseas* | 688 HK | 24.10 | 197.0 | Buy | 29.84 | 25.77 | 4 | 12 | 10.1 | 14.3 | 1.9 | 2.1 | 27.2 | 25.9 | 1.7 | 1.8 | 26.1 |
| Country Garden* | 2007 HK | 5.09 | 93.9 | Buy | 6.31 | 3.75 | 12 | 5 | 14.6 | 10.1 | 3.9 | 5.8 | 5.4 | 2.9 | 5.5 |
| CR Land* | 1109 HK | 21.35 | 124.5 | Buy | 10.17 | 22.85 | 14 | 9 | 37.8 | 25.0 | 1.7 | 2.9 | 22.7 | 17.1 | 1.4 |
| Evergrande* | 3333 HK | 3.26 | 52.3 | Buy | 12.05 | 3.75 | 14 | 10 | 14.9 | 12.2 | 1.7 | 2.1 | 9.3 | 6.2 | 1.9 |
| Longfor | 960 HK | 11.50 | 62.6 | NR | n.a. | n.a. | 14 | 12 | 7.8 | 6.8 | 2.5 | 3.5 | n.a. | n.a. | 1.5 |
| Shimao Property* | 813 HK | 19.38 | 67.3 | Buy | 10.17 | 22.85 | 17.5 | 14.9 | 2.9 | 3.7 | 1.7 | 2.9 | 28.7 | 22.2 | 1.4 |
| China Vanke 'B' | 200002 CH | 14.25 | 156.9 | NR | n.a. | n.a. | 3.0 | 2.4 | n.a. | n.a. | 1.7 | 2.1 | 13.1 | 10.8 | n.a. |
| Agile Property* | 3383 HK | 8.62 | 29.7 | Buy | 10.17 | 12.05 | 7.7 | 5.4 | 1.5 | 3.2 | 1.5 | 2.1 | 22.7 |
| COGO* | 81 HK | 8.22 | 18.8 | Buy | 12.05 | 12.05 | 3.2 | 5.4 | 1.5 | 3.2 | 1.5 | 2.1 | 13.3 |
| Franshion* | 817 HK | 2.58 | 23.6 | Buy | 3.74 | 10.17 | 1.7 | 5.5 | 1.5 | 3.5 | 1.5 | 2.1 | 6.2 |
| Greentown | 3900 HK | 13.46 | 29.1 | NR | n.a. | n.a. | 5.4 | 5.4 | 1.5 | 1.5 | 22.4 | 21.9 | 18.5 |
| Guangzhou R&F | 2777 HK | 12.46 | 40.2 | NR | n.a. | n.a. | 7.3 | 5.4 | 1.5 | 1.5 | 19.1 | 19.4 | 18.1 |
| Hopson Dev | 754 HK | 9.35 | 21.1 | NR | n.a. | n.a. | 1.5 | 1.5 | 1.5 | 1.5 | 10.8 | 10.8 | n.a. |
| KWG Property | 1813 HK | 4.65 | 13.5 | NR | n.a. | n.a. | 3.6 | 5.5 | 1.5 | 1.5 | 14.5 | 15.1 | 10.8 |
| Poly (Hong Kong) | 119 HK | 4.54 | 16.5 | NR | n.a. | n.a. | 5.6 | 5.6 | 1.5 | 1.5 | 13.1 | 13.1 | 10.8 |
| Shui On Land* | 272 HK | 2.51 | 20.1 | Hold | 2.70 | 2.70 | 27.6 | 14.3 | 1.3 | 1.8 | 1.5 | 2.9 | 5.6 |
| Sino-Ocean Land* | 3377 HK | 5.20 | 37.9 | Hold | 4.54 | 6.17 | 4.4 | 5.5 | 3.3 | 3.9 | 9.0 |
| Soho China* | 410 HK | 7.00 | 34.0 | Hold | 6.17 | 6.17 | 5.5 | 8.1 | 3.3 | 3.3 | 10.4 |
| Sunac China | 1918 HK | 5.14 | 17.1 | NR | n.a. | n.a. | 9.7 | 5.2 | n.a. | n.a. | n.a. |
| Yanlord Land^A | YLLG SP | 1.22 | 2.4 | Hold | 1.24 | 1.24 | 0.9 | 0.9 | 1.5 | 1.5 | 11.1 |
| Yuexiu Property* | 123 HK | 2.03 | 18.9 | Buy | 2.51 | 2.51 | 4.3 | 8.9 | 3.3 | 3.3 | 4.8 |
| C C Land* | 1224 HK | 2.06 | 5.3 | Hold | 2.11 | 2.11 | 1.3 | 1.3 | 1.5 | 1.5 | 6.6 |
| Central China* | 832 HK | 2.65 | 6.5 | Buy | 3.25 | 3.25 | 0.4 | 0.4 | 1.5 | 1.5 | 7.0 |
| China SCE | 1966 HK | 1.76 | 6.0 | NR | n.a. | n.a. | 0.5 | 0.5 | 1.5 | 1.5 | n.a. |
| Glorious Property | 845 HK | 1.60 | 12.5 | NR | n.a. | n.a. | 1.6 | 1.6 | 1.5 | 1.5 | 10.9 |
| Minmetals Land | 230 HK | 1.02 | 3.4 | NR | n.a. | n.a. | 0.3 | 0.3 | 1.5 | 1.5 | 10.5 |
| Renhe Commercial | 1387 HK | 0.40 | 8.4 | NR | n.a. | n.a. | 0.7 | 0.7 | 1.5 | 1.5 | 12.6 |
| Greenland* | 337 HK | 4.17 | 4.8 | Hold | 5.78 | 5.78 | 1.9 | 1.9 | 1.5 | 1.5 | 23.0 |
| SRE Group | 1207 HK | 0.27 | 1.5 | NR | n.a. | n.a. | 0.2 | 0.2 | 1.5 | 1.5 | 1.0 |
| Yuzhou Properties* | 1628 HK | 1.79 | 6.2 | NR | n.a. | n.a. | 1.1 | 1.1 | 1.5 | 1.5 | 11.7 |
| Zhong An | 672 HK | 1.58 | 3.7 | NR | n.a. | n.a. | 0.3 | 0.3 | 1.5 | 1.5 | 1.7 |