房地产行业2023年中期投资策略报告：春风来不远，探寻新平衡-20230621-万联证券-22页_1mb

报告摘要

房地产行业2023年中期投资策略报告总结

核心内容

房地产行业在2023年中期经历了波动，但整体修复方向未变。作为国民经济的支柱产业，房地产行业在经济修复过程中预计仍会受到政策支持，下半年销售有望企稳，并在供求收缩中实现新的均衡。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

主要观点

行业表现
- 2023年以来，房地产板块表现较弱，截至6月12日，下跌11.1%，跑输沪深300指数10.4个百分点。
- 基金重仓配置比例回落至历史低位，2023年一季末为1.19%，低于标准配置比例0.7个百分点。
- 央国企背景房企在销售端市场份额明显提升，2023年1-5月TOP20房企中，央国企占比达52.8%和55.0%，较2020年分别提升了29.7%和33.9%。
政策环境
- 政策保持稳健宽松，持续围绕“房住不炒”框架，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。
- 因城施策持续推进，部分城市采用“一区一策”方式实施政策，如北京房山区试点购房支持政策。
- 房贷利率持续下降，个人住房贷款利率降至4.14%，部分城市首套房贷利率下限低于4%。
市场供需
- 供给端：土地市场供应收缩，溢价率上升，房企更倾向于在核心城市拿地。2023年1-5月，百城住宅土地成交溢价率均值为6.51%，同比提升3.16个百分点。
- 需求端：居民收入预期未明显改善，制约市场修复进程。但政策有望改善居民收入预期，推动销售端企稳。
估值与投资机会
- 板块估值回落至低位，国央企背景房企PB估值为0.75倍，非国央企为0.52倍，均低于1倍PB。
- 在考虑股息率的情况下，部分央国企背景房企更具估值优势，如华润置地、越秀地产等。
- “中特估”逻辑下，央国企背景房企具备更优的估值修复机会。
融资环境
- 境内债发行规模同比上升2.9%，以国央企背景房企为主，占比达93%。
- 境外债净融资额持续为负，但随着“三支箭”政策落地，房企偿债压力有望缓解。
- 民营房企融资环境改善，有望受益于政策支持。
市场趋势
- 2023年1-5月，商品房销售金额累计同比增长8.4%，销售面积则略有下滑。
- 30大中城市销售面积同比变动差异扩大，一、二、三线城市销售面积分别同比增长34.87%、6.77%、14.54%。
- 二手房市场供给增加，一定程度上挤占新房市场需求，但政策支持下市场有望在波动中找到新的均衡。