房地产专题报告之三_楼市_风水__到谁家__20页_1mb

楼市，“风水”到谁家？——房地产专题报告总结

核心内容

本报告分析了2019年中国房地产市场的发展趋势与政策调控的影响，指出房地产市场已从“同步时代”进入“异步时代”，即不同城市楼市表现出现明显分化，房价和销售等指标不再同步变化。此外，报告还讨论了融资环境趋紧、房企分化趋势减弱以及楼市轮动情况，最后对2020年楼市走势进行了展望。

主要观点

• 市场轮动明显：2015年前后，楼市从一线城市到二线城市再到三线城市依次领涨，这种“风水轮流转”的现象表明市场已进入“异步时代”，不同城市的发展节奏差异加大。
• 销售放缓历史最长：自2016年4月起，销售已放缓40个月，是历史最长的销售下行周期，主要受调控政策影响。
• 政策调控由松趋紧：在“房住不炒”的基调下，调控力度增强，尤其在二线城市。但随着房价走软，部分城市也出现了放松调控的迹象。
• 融资环境趋紧：房企融资渠道整体收紧，包括开发贷、信托、债券、ABS等。其中，海外债发行在5月后快速收缩，且集中度高。
• 房企分化减弱：大房企销售目标大幅调低，小房企则通过区域深耕和灵活策略求生。大房企回归一二线城市，而小房企则在三四线城市活跃。
• 楼市轮动趋势：一线楼市回暖最明显，二线城市分化明显，2.5线和2.7线热度褪去，三线城市整体趋冷。

关键信息

一、宏观趋势

• 金融周期见顶，楼市进入“异步时代”。
• 销售放缓持续40个月，为历史最长。
• 各线城市楼市轮动明显，一线、二线、三线及2.5/2.7线轮流领涨。

二、政策调控

• 调控收紧：2019年1-7月，全国共出台51项调控政策，其中二线城市占比最高（70%），其次是1线和2.5线（11-13%）。
• 调控放松：部分城市放松调控，二线城市放松力度最大，如济南、天津、南京等。
• 调控方式：一线偏边际，二线稍实质，其余线力度较大。

三、融资环境

• 开发贷放缓：6月同比降至两年最低，银保监会加强监管。
• 按揭利率：自2018年四季度以来，按揭利率趋稳，6月后开始回升。
• 信托融资：23号文后，信托投向房地产规模下滑，且未来仍有收缩压力。
• ABS融资：发展放缓，年初多个项目中止，年中部分城市因拿地激进而收紧。
• 海外债：前4月同比大增124%，但5月后快速收缩，集中度高，恒大为最大发行人。

四、房企表现

• 销售目标调低：39家房企2019年销售目标增速较2018年下降25个百分点。
• 大房企压力增大：受融资收紧影响，大房企销售增速放缓，部分进入负增长。
• 小房企策略：小房企通过区域深耕、灵活策略求生，避免与大房企竞争。
• 大房企回流一二线：20家代表房企上半年拿地金额中，一线增长最快（59%），二线其次（32%），三线大幅下降（-19%）。

五、楼市轮动分析

• 一线楼市回暖：18年下半年开始回暖，但二季度后调控趋严，指标高位放缓。
• 二线楼市分化：拿地和投资增长仅次于一线，但内部冷热不均。
• 2.5线和2.7线热度褪去：拿地和投资缩水，销售和房价齐跌。
• 三线楼市趋冷：受人口流出、棚改缩水及货币化安置收紧影响，整体趋冷。

展望

• 楼市整体降温：未来一段时间，楼市或整体降温，逐线趋弱。
• 一线和二线回落较缓：由于基本面支撑，回落较缓。
• 三线和2.7线回落较快：前期透支较大，未来销售下行压力大。
• 全国销售面积小幅负增：预计到年底，全国销售面积累计同比仍将小幅负增。
• 房价继续放缓：70个大中城市房价同比或继续放缓。
• 开发投资继续放缓：预计年底将降至5-8%。

数据亮点

• 一线销售面积同比从-42%升至9%。
• 二线销售面积同比从-29%升至5%。
• 2.5线销售面积同比从24%升至9.6%。
• 2.7线销售面积同比从-23%降至-23%。
• 三线销售面积同比从4%降至-11%。
• 2019年1-7月，全国共出台51项人才政策，二线城市占比最高（47%）。

结论

中国楼市已进入“异步时代”，不同城市表现差异明显。政策调控趋紧，融资环境收紧，房企分化趋势减弱，大房企面临更大压力。未来一段时间，楼市或整体降温，一二线城市回落较缓，而三线和2.7线回落较快。整体来看，全国商品房销售面积和房价仍将小幅下滑，开发投资持续放缓。