房地产专题报告之三：楼市，“风水”到谁家？-20190902-光大证券-20页_1mb

楼市，“风水”到谁家？——房地产专题报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产市场在2019年的表现，指出楼市已从“同步时代”进入“异步时代”，各线城市表现不一，呈现明显分化。整体来看，市场调控趋严，融资环境收紧，房企分化减弱，部分城市楼市趋冷。

主要观点

• 市场进入异步时代：自2015年起，楼市热度呈现“风水轮流转”现象，一线、二线、三线城市轮流领涨，2019年一线城市再次回暖。
• 销售放缓历史最长：销售已放缓40个月，是历史最长的一次，显示市场整体疲软。
• 政策调控趋紧，分化明显：调控政策从“一刀切”转向“一城一策”，导致各线城市调控力度不一，二线城市政策收紧最多，一线和2.5线次之，2.7线和三线最少。
• 融资环境收紧：房企融资渠道受限，开发贷增速放缓，信托和债券融资收缩，海外债发行快速收缩，且集中度高。
• 房企分化减弱：大房企销售目标大幅调低，小房企夹缝求生，大房企重回一二线，拿地和投资集中在一线和二线。
• 各线城市表现差异：
  • 一线：回暖明显，但近期高位放缓，受供应放量、区域规划等因素影响。
  • 二线：回暖稍弱，内部分化明显，部分城市因人才政策和购房需求增长表现较好。
  • 2.5线和2.7线：热度褪去，拿地和投资缩水，销售和房价下滑。
  • 三线：整体趋冷，受人口流出、棚改缩水和货币化安置减少影响。

关键信息

政策篇

• 2019年1-7月调控收紧51次，其中4月后近40次，二线城市占比最高（70%）。
• 二线城市“五限”政策加码最多（81%），一线城市参与比例为100%。
• 调控放松政策（不含人才和利率）共32次，二线城市占比36%，2.5线占比22%，三线占比20%，一线和2.5线各占11%。
• 一线城市放松政策较为边际，二线城市放松更为实质。

融资篇

• 房企融资环境总体收紧，开发贷增速放缓，2019年6月同比降至两年最低。
• 按揭利率在6月后止跌回升，显示信贷政策趋紧。
• 信托投向房地产规模因23号文而下滑，ABS等新型融资亦趋缓。
• 海外债前4月同比大增124%，但5月后快速收缩，且集中度高，恒大、碧桂园等企业占比高。

房企篇

• 大房企销售目标增速显著下降，小房企面临资金压力。
• 代表房企拿地金额增长集中在一线和二线，三线大幅下降。
• 一线和二线的拿地面积占比上升，三线下降。

轮动篇

• 一线：回暖最明显，供应放量和区域规划有利。
• 二线：回暖稍弱，但人才政策推动部分城市表现较好。
• 2.5线和2.7线：热度褪去，拿地和投资缩水，销售和房价下跌。
• 三线：整体趋冷，受人口流出和棚改影响。

展望

• 未来楼市整体降温，逐线趋弱。
• 一线和二线虽回落，但基本面支撑下回落较缓。
• 三线和2.7线因前期透支较大，或放缓较快。
• 2.5线销售虽高，但拿地和投资放缓，销售下行压力大。
• 全国销售面积预计年底仍将小幅负增，房价同比续缓，开发投资累计同比预计降至5-8%。

分析师信息

• 张文朗（执业证书编号：S0930516100002）
• 黄文静（执业证书编号：S0930516110004）

相关研报

• 《2019，房地产是喜是悲？——房地产投资面观》（2019-01-16）
• 《地产投资反弹能持续多久？19楼市投资及开工展望》（2019-03-19）

总结

本报告全面分析了2019年中国房地产市场在政策、融资、房企表现及区域轮动方面的变化，指出楼市已进入“异步时代”，各线城市表现差异显著。随着调控趋严和融资环境收紧，市场整体趋冷，未来楼市可能继续分化，一线和二线表现相对稳定，而三线和2.7线将面临更大下行压力。