东方金诚-2020年信用风险展望报告系列2：产业债篇-2020.1-172页_38mb

逆周期政策加持下的2020：房地产行业信用风险回顾与展望

核心内容

本报告由东方金诚国际信用评估有限公司发布，聚焦2020年房地产行业信用风险特征与趋势，分析行业基本面、企业信用表现及债市表现，旨在为发行人和投资人提供专业、独立的信用服务。

主要观点

• 行业基本面：2019年房地产行业销售面积增速于10月转正，但2020年预计增速稳中趋弱。投资端因新开工趋势向下及购地款贡献降低，增速将高位趋缓。一二线城市房价整体趋稳，而三四线城市因产业及人口支撑不足，面临较大下行压力。
• 企业信用表现：2019年样本房企整体信用质量稳定，但小型房企面临较大业绩压力。预计2020年，房企规模和市场地位仍将持续增长，盈利能力及债务负担保持稳定。
• 债市表现：房地产信用债发行规模预计前低后高，整体融资承压。非标转标加速，但融资环境难以显著改善，以负债端驱动增长的“加杠杆”时代或已终结。

关键信息

一、行业基本面

• 销售端：2019年1-10月销售面积增速首次转正，但2020年预计稳中趋弱，主要受供给推盘及货币化减弱、置业人口触顶等因素影响。
• 投资端：2019年新开工和施工支撑房地产开发投资增速高位，但2020年因购地款贡献降低及新开工趋势向下，增速将高位趋缓。
• 价格趋势：商品房销售价格将保持稳定，一二线城市整体趋稳，三四线城市因缺乏支撑，上涨动力不足。

二、房地产企业信用表现

• 规模和市场地位：2019年房企资产总额增速放缓，但“结转年”及大额预收支撑收入增长。头部房企因资源集中度提升，优势明显。
• 盈利能力：2019年样本房企净利润增长，但小型房企净利润亏损。预计2020年盈利能力和运营效率整体保持稳定。
• 债务负担：2019年民营房企“降杠杆”更显著，但短期偿债能力有所下滑。预计2020年债务负担保障程度整体保持稳定，但中小房企面临更大流动性压力。

三、房地产企业债市表现

• 信用债发行：2019年房地产信用债发行规模同比增长6.81%，但下半年因融资政策收紧，增速显著下降。
• 利差趋势：2019年房地产行业利差稳中有降，头部高等级央企信用利差保持较强优势。
• 违约风险：2019年5家房企违约，主要为区域小型房企，存在项目集中度高、回款慢及无序并购等问题。预计2020年，同类型房企仍存在违约风险。

结论

预计2020年，房地产行业销售、回款韧性较强，信用风险整体保持稳定。但需关注降杠杆大但回款慢的房企，尤其是土储质量不佳的中小型房企，其信用风险可能上升。政策调控和市场环境的持续影响将对行业信用质量形成挑战，但整体保持稳定。